ضرائب ورسوم شراء عقار في تركيا للأجانب الدليل الشامل 2026

مقدمة

يعرض هذا الدليل ضرائب ورسوم شراء عقار في تركيا للأجانب 2026، مع الفصل بين النفقات المرتبطة بإتمام الشراء والالتزامات التي قد تظهر بعده. ويعتمد العرض على المعلومات المنشورة من إدارة الإيرادات التركية والمديرية العامة للطابو والسجل العقاري.

يساعدك فهم هذه البنود على مراجعة القيمة المعلنة للعقار، ومعرفة الرسوم الرسمية، والتحقق من المصروفات التي تختلف بحسب نوع المعاملة وموقع العقار والجهة المقدمة للخدمة.

أهم الأرقام باختصار لعام 2026:

ضريبة نقل الملكية (الطابو) 4% إجمالاً — 2% على المشتري و2% على البائع

الرسم الإضافي على معاملات الأجانب يبدأ من نحو 20,868 ليرة تركية ويختلف حسب أطراف المعاملة (تفصيل أدناه)

ضريبة العقار السنوية على المساكن 1 بالألف في البلديات العادية، 2 بالألف في البلديات الكبرى

حد ضريبة السكن عالي القيمة  17,711,000 ليرة تركية

إعفاء ضريبة دخل زيادة القيمة عند البيع خلال 5 سنوات 150,000 ليرة تركية

ما الذي تتضمنه تكاليف شراء عقار في تركيا للأجانب؟

تشمل تكلفة شراء عقار في تركيا للأجانب عدة بنود منفصلة، أهمها ضريبة نقل الملكية، ورسوم خدمات الطابو والسجل العقاري، والرسم الإضافي في معاملات الأجانب، وتقرير تقييم العقار عند انطباقه.

ولا ينبغي اعتبار هذه البنود ضريبة واحدة؛ فضريبة الطابو ترتبط بعملية نقل واكتساب العقار، بينما ترتبط رسوم رأس المال الدوّار بالخدمات الإدارية التي تقدمها مديرية الطابو والسجل العقاري. أما بعض النفقات الأخرى، مثل الترجمة والكاتب بالعدل والعمولات، فتحتاج إلى تحقق مستقل لأنها لا تملك قيمة موحدة في المعلومات الرسمية المتاحة.

ضريبة الطابو عند شراء العقار

ضريبة الطابو هي الرسم الذي تفرضه الدولة التركية على عملية نقل ملكية العقار من البائع إلى المشتري لدى دوائر السجل العقاري، وتُحسب كنسبة من قيمة البيع المعلنة.

نسبة ضريبة نقل الملكية

تُفرض ضريبة نقل واكتساب العقار بنسبة 2% على المشتري، وبالنسبة نفسها على البائع، وفق قيمة البيع والاكتساب المعلنة. وبذلك تبلغ النسبة الإجمالية للطرفين 4% عند جمع حصتيهما.

وتنطبق هذه القاعدة على معاملة نقل الملكية، ولا يذكر المصدر الرسمي المستخدم نسبة مختلفة لمجرد أن المشتري أجنبي. لذلك يجب الفصل بين صفة المشتري وبين الرسوم الإضافية التي قد تفرضها تعرفة الطابو على معاملات الأجانب.

القيمة المستخدمة في الحساب

تحسب ضريبة الطابو على قيمة البيع الحقيقية المعلنة، بشرط ألا تقل عن القيمة الخاضعة لضريبة العقار. فإذا كانت القيمة المعلنة أقل من القيمة الضريبية، تُستخدم القيمة الضريبية أساسًا للحساب.

وتشير إدارة الإيرادات التركية إلى أن التصريح بقيمة تقل عن قيمة البيع الحقيقية قد يؤدي إلى تحصيل فرق الرسم مع الجزاءات القانونية عند اكتشاف المخالفة. لذلك لا ينبغي التعامل مع القيمة المعلنة كرقم إجرائي منفصل عن القيمة الفعلية للمعاملة.

رسوم الطابو للأجانب في 2026

تشكل هذه الرسوم جزءًا أساسيًا من رسوم تسجيل العقار في تركيا التي يتحملها المشتري الأجنبي إضافة إلى ضريبة نقل الملكية.

الرسم الإضافي لمعاملات الأجانب

أعلنت المديرية العامة للطابو والسجل العقاري تعرفة رسوم رأس المال الدوّار لعام 2026، وبدأ تطبيقها في 1 يناير 2026. وتشير التعرفة إلى رسم إضافي في معاملات نقل الملكية التي يكون الأجانب طرفًا فيها، تبلغ قيمته الأساسية نحو 20,868 ليرة تركية.

غير أن مصادر متخصصة متعددة في رسوم الطابو لعام 2026 تشير إلى أن هذا الرسم ليس مبلغًا موحدًا لكل معاملة، بل يختلف حسب تركيبة أطراف المعاملة: فهو أقرب إلى هذا الرقم في حال وجود طرف أجنبي واحد فقط، ويرتفع في حال كون أحد الطرفين تركيًا والآخر أجنبيًا، ويرتفع أكثر حين يكون الطرفان معًا من الأجانب. لذلك ننصح بالتحقق من الشريحة الدقيقة المطابقة لطبيعة المعاملة على التعرفة الرسمية مباشرة قبل الاعتماد النهائي على أي رقم واحد.

ويختلف هذا الرسم عن ضريبة الطابو؛ فهو جزء من رسوم الخدمة الإدارية لدى مديرية الطابو والسجل العقاري، ولا يحل محل نسبة الضريبة المفروضة على نقل الملكية. كما تجدر الإشارة إلى أن رسوم رأس المال الدوّار في تركيا خضعت في السنوات الأخيرة لمراجعات نصف سنوية في بعض الحالات، لذلك يُنصح بالتأكد من القيمة السارية فعليًا عند إتمام أي معاملة بعد منتصف عام 2026.

الرسوم التي قد تختلف حسب المعاملة

تتأثر رسوم رأس المال الدوّار الأساسية بعوامل تتعلق بنوع المعاملة، والمعامل المحلي للمنطقة، وعدد العقارات أو الوحدات المستقلة، ووجود معاملات إضافية مثل الرهن. لذلك لا يمكن تحديد مبلغ موحد لكل عمليات شراء العقارات في تركيا.

وتشير التعرفة كذلك إلى رسم منفصل لكل نسخة من سند الملكية أو وثيقة الرهن، إلا أن المصادر المتاحة وقت إعداد هذا الدليل لم تتح تأكيدًا مستقلاً لقيمته الدقيقة. لذلك لا ينبغي اعتماد رقم ثابت لهذا البند قبل التحقق منه مباشرة على جدول التعرفة الرسمي، تمامًا كما هو الحال مع بقية البنود غير الموحدة الواردة لاحقًا في هذا الدليل.

إعفاء ضريبة القيمة المضافة للأجانب

إلى جانب رسوم التسجيل، توجد حالة إعفاء ضريبي محددة الشروط تتعلق بضريبة القيمة المضافة، وتستحق الذكر بشكل منفصل عن باقي البنود غير الموحدة لأنها إعفاء منظم قانونًا وليس مجرد رقم غير موثق.

يسمح التشريع الضريبي التركي في حالات محددة بإعفاء الأجانب غير المقيمين في تركيا، وبعض فئات المواطنين الأتراك المقيمين خارج البلاد، من ضريبة القيمة المضافة عند شراء عقار جديد لأول مرة من الجهة البائعة، بشرط تحويل قيمة الشراء بالعملة الأجنبية من خارج تركيا، والاحتفاظ بالعقار لمدة لا تقل عن سنة واحدة قبل التصرف فيه. وتخضع هذه الشروط لتعديلات تشريعية دورية طالت نطاقها في السابق، لذلك ننصح بالتحقق من الشروط والفئات المشمولة الحالية مباشرة من مصدر رسمي أو مختص ضريبي قبل الاعتماد عليها في أي قرار شراء.

تقرير تقييم العقار للأجانب

توجد إجراءات خاصة بتقارير تقييم العقارات في المعاملات التي يكون الأجانب طرفًا فيها. وتوضح المديرية العامة للطابو والسجل العقاري أن طلبات التقييم ترتبط بنظام Web Tapu، وأن بيانات الدفع والاستحقاق تظهر وفق الإجراءات المعتمدة في النظام.

أكدت المصادر الرسمية وجود رسوم لإعداد تقرير التقييم، لكنها لم تحدد في المعلومات المتاحة مبلغًا موحدًا يمكن تطبيقه على جميع العقارات في عام 2026. لذلك لا ينبغي اعتماد رقم ثابت لتكلفة التقييم قبل الرجوع إلى الجهة المختصة أو إلى جدول رسمي محدث.

الضرائب بعد شراء العقار

ضريبة العقار السنوية

ترتبط ضريبة العقار السنوية باستمرار ملكية العقار، وتختلف بحسب نوعه وموقعه. وتذكر أدلة إدارة الإيرادات التركية أن معدل ضريبة المباني السكنية يبلغ 1 بالألف في البلديات العادية، ويرتفع إلى 2 بالألف داخل حدود البلديات الكبرى والمناطق التابعة لها.

كما تختلف معدلات الأراضي والمباني غير السكنية، ويعتمد المبلغ النهائي على القيمة الضريبية للعقار. وتحتاج القيم السنوية المطبقة على العقار المحدد إلى تحقق من البلدية والبيانات الضريبية ذات الصلة.

ضريبة السكن عالي القيمة

حدد دليل ضريبة السكن عالي القيمة (المعروفة أيضًا باسم ضريبة العقار الفاخر أو ضريبة المسكن الثمين) لعام 2026 حد التطبيق عند 17,711,000 ليرة تركية. ويرتبط هذا الرقم بالقيمة الضريبية للعقار السكني، وليس بسعر البيع أو القيمة السوقية بالضرورة.

وتطبق الضريبة وفق شرائح ونسب محددة في الدليل الرسمي، ولذلك لا يمكن تحديد قيمة الضريبة من خلال سعر الشراء وحده.

ضريبة بيع العقار خلال خمس سنوات

توضح إدارة الإيرادات التركية أن بيع العقار الذي تم اقتناؤه بمقابل خلال خمس سنوات قد يؤدي إلى خضوع الربح الناتج لضريبة دخل زيادة القيمة. وحددت الإدارة مبلغ الإعفاء لعام 2026 عند 150,000 ليرة تركية.

وتختلف المعالجة بحسب طبيعة البيع وصفة البائع وما إذا كان البيع يدخل ضمن نشاط تجاري أو معاملة فردية، ولذلك لا ينبغي تطبيق القاعدة بصورة واحدة على جميع الحالات.

تكاليف تحتاج إلى تحقق منفصل

لم تحدد المصادر الرسمية المستخدمة قيمة موحدة لبعض النفقات المرتبطة بشراء العقار، ومنها رسوم الكاتب بالعدل، والترجمة والتصديق، والتوكيل، وعمولة الوساطة العقارية، ورسوم التحويل البنكي، وتأمين الزلازل.

وتختلف هذه البنود بحسب المدينة والعقار والجهة المقدمة للخدمة وطبيعة الصفقة. لذلك لا يصح جمعها في رقم إجمالي تقديري دون معرفة تفاصيل المعاملة والرجوع إلى الجهات المختصة.

جدول الرسوم المؤكدة لعام 2026

الأسئلة الشائعة

هل يدفع الأجنبي ضريبة طابو عند شراء عقار في تركيا؟

نعم، تفرض ضريبة نقل واكتساب العقار بنسبة 2% على المشتري و2% على البائع وفق القيمة المعتمدة للحساب.

كم تبلغ ضريبة شراء العقار في تركيا؟

تبلغ حصة المشتري 2%، وتبلغ حصة البائع 2%، مع ضرورة ألا تقل القيمة المعلنة عن القيمة الخاضعة لضريبة العقار.

ما الرسم الإضافي على معاملات الأجانب في 2026؟

تحدد تعرفة TKGM لعام 2026 رسمًا إضافيًا يبدأ من نحو 20,868 ليرة تركية في معاملات نقل الملكية التي يكون الأجانب طرفًا فيها، ويختلف المبلغ الدقيق حسب كون الطرف الآخر تركيًا أو أجنبيًا.

هل يشمل سعر العقار جميع الرسوم؟

لا. قد تضاف ضريبة الطابو ورسوم الطابو والتقييم والوثائق، كما توجد تكاليف أخرى تحتاج إلى تحقق منفصل.

هل توجد ضريبة عند بيع العقار لاحقًا؟

قد يخضع الربح الناتج عن بيع عقار خلال خمس سنوات لضريبة دخل زيادة القيمة، مع إعفاء قدره 150,000 ليرة تركية لعام 2026.

هل يدفع مالك العقار ضريبة سنوية في تركيا؟

ترتبط ضريبة العقار السنوية بملكية العقار، وتختلف بحسب نوع العقار وموقعه وقيمته الضريبية.

خلاصة التحقق قبل الشراء

قبل إتمام شراء عقار في تركيا، يجب مراجعة القيمة الخاضعة لضريبة العقار، وقيمة البيع المعلنة، ونوع معاملة الطابو، وعدد العقارات أو الوحدات، ورسوم رأس المال الدوّار، وتكلفة التقييم، وأي رسوم إضافية يحددها البنك أو الكاتب بالعدل أو مقدم الخدمة.

وقد يرتبط امتلاك العقار في بعض الحالات بطلب تصريح إقامة قصير الأجل، وفق الشروط والرسوم التي تحددها الجهة المختصة بشؤون الهجرة، وهو ما يستدعي مراجعة منفصلة قبل الاعتماد عليه كأساس للإقامة.

 

وللاطلاع على المعلومات المتاحة حول المشروعات والمناطق العقارية، يمكن زيارة 

صفحة المشروعات على مدونة سكنى العقارية.

 

المصادر والروابط

·       إدارة الإيرادات التركية GİB – ضريبة شراء وبيع العقارات — يوضح نسبة ضريبة نقل واكتساب العقار، وهي 2% على المشتري و2% على البائع وفق القيمة المعتمدة للحساب. الاطلاع على المصدر الرسمي

·       قانون الرسوم التركي رقم 492 — يتضمن المواد المرتبطة برسوم الطابو والسجل العقاري، والقيمة المعتمدة لحساب الرسوم. قراءة قانون الرسوم رقم 492

·       المديرية العامة للطابو والسجل العقاري TKGM – تعرفة رسوم رأس المال الدوّار لعام 2026 — تتضمن تعرفة رسوم الطابو والخدمات ذات الصلة، والرسم الإضافي لمعاملات نقل الملكية التي يكون الأجانب طرفًا فيها. تحميل تعرفة عام 2026

·       TKGM – خدمة Web Tapu — تتضمن معلومات عن تقديم طلبات الطابو إلكترونيًا. زيارة خدمة Web Tapu

·       TKGM – الأسئلة الشائعة حول تقرير تقييم العقار. قراءة الأسئلة الشائعة

·       TKGM – دليل تملك الأجانب للعقارات. تحميل دليل تملك الأجانب

·       إدارة الإيرادات التركية GİB – دليل ضريبة العقار. قراءة دليل ضريبة العقار

·       إدارة الإيرادات التركية GİB – دليل ضريبة السكن عالي القيمة لعام 2026. قراءة دليل ضريبة السكن عالي القيمة

·       إدارة الإيرادات التركية GİB – دليل أنواع الدخول الأخرى لعام 2026. تحميل دليل أنواع الدخول الأخرى

·       إدارة الإيرادات التركية GİB – إنفوغرافيك دخل زيادة القيمة لعام 2026. قراءة الإنفوغرافيك

·       GİB – منشور بيع العقارات خلال خمس سنوات. قراءة المنشور الرسمي

·       رئاسة إدارة الهجرة التركية – رسوم تصريح الإقامة لعام 2026. الاطلاع على رسوم الإقامة

·       رئاسة إدارة الهجرة التركية – المعلومات العامة عن تصاريح الإقامة. قراءة المعلومات العامة

·       مكتب الاستثمار الرئاسي في تركيا – تملك العقار والجنسية. قراءة الدليل الرسمي

·       مكتب الاستثمار الرئاسي في تركيا – الدليل الضريبي. قراءة الدليل الضريبي