مشاريع التملك الحر في سلطنة عمان للأجانب: الأسعار والإقامة
المقدمة
يستطيع الأجنبي تملّك عقار سكني في مشاريع التملك الحر في سلطنة عمان، لكن داخل مناطق محددة فقط، وبشروط تختلف من مشروع إلى آخر. بلغت القيمة الإجمالية للتداولات العقارية في السلطنة نحو 1.434 مليار ريال عُماني في النصف الأول من 2026، وتركّز اهتمام المشترين الأجانب في المجمعات السياحية المتكاملة مثل الموج مسقط ومسقط هيلز وخليج مسقط وجبل السيفة.
يقارن هذا الدليل بين خمسة مشاريع من مشاريع التملك الحر في سلطنة عمان وفق أربعة معايير: سعر الدخول، ومستوى الإيجارات، والعائد الإيجاري المتوقع بعد التكاليف، وشروط الإقامة. ويعرض المخاطر جنباً إلى جنب مع الفرص، لأن القرار الاستثماري السليم يحتاج الصورتين معاً.
ما هو التملك الحر في سلطنة عمان؟
التملك الحر يعني امتلاك الوحدة والأرض ملكية كاملة مسجلة باسم المشتري، مع حق البيع والتأجير والتوريث. ويُتاح للأجانب أساساً داخل "المجمعات السياحية المتكاملة"، وهي مشاريع تصنّفها الحكومة رسمياً بأنها مفتوحة للتملك الأجنبي.
إلى جانب هذه المجمعات، يُسمح للأجانب بالتملك في "المدن المستقبلية" مثل مدينة السلطان هيثم ومدينة الثريا والجبل العالي. لكن طبيعة الحق قد تختلف هنا: سبق أن أعلن وزير الإسكان أن الأجانب يُمنحون في المدن الجديدة حق انتفاع لمدة 99 عاماً. لذلك يجب التحقق من نوع الملكية لكل وحدة على حدة قبل الدفع.
الإقامة المرتبطة بالعقار: ما الذي تغيّر في 2025 و2026؟
- إقامة مالك العقار: شراء وحدة داخل مجمع سياحي متكامل يمنح المالك وأسرته المباشرة إقامة تستمر ما دام العقار مملوكاً له.
- أصدرت شرطة عُمان السلطانية القرار رقم 87/2026، المنشور في الجريدة الرسمية في 21 يونيو 2026 والنافذ في اليوم التالي. يسمح القرار للمالك الأجنبي بالحصول على تأشيرة وإقامة له ولاسرته مع الغاء شرط السن للابناء بناءً على شهادة من الجهة المختصة قبل استكمال اعمال البناء.
- الوحدات قيد التسجيل أو على الخريطة: تُمنح لها تأشيرات صالحة من ستة أشهر إلى سنة، قابلة للتجديد، ويجب دخول السلطنة خلال ثلاثة أشهر من صدورها.
- انتهاء الإقامة: تنتهي إقامة المالك وأسرته تلقائياً عند نقل ملكية الوحدة.
- مدينة السلطان هيثم تحديداً: بموجب قرار لمجلس الوزراء في سبتمبر 2025، يحصل المشتري على الإقامة له ولأسرته بعد دفع 30% من قيمة عقار لا يقل سعره عن 50 ألف ريال، حتى قبل اكتمال البناء.
- إقامة المستثمر طويلة الأمد: تبدأ من 250 ألف ريال لإقامة خمس سنوات، و500 ألف ريال لإقامة عشر سنوات، وهي مسار مستقل عن إقامة مالك العقار.
الضرائب: الصورة الدقيقة حتى 2028
لا تفرض عُمان حالياً ضريبة على دخل الأفراد، لكن هذا سيتغيّر جزئياً. صدر المرسوم السلطاني رقم 56/2025 بقانون ضريبة الدخل الشخصي، ويبدأ تطبيقه في 1 يناير 2028.
- النسبة والحد: 5% على الدخل الخاضع للضريبة، لمن يتجاوز إجمالي دخله السنوي 42,000 ريال عُماني.
- دخل الإيجار: من أنواع الدخل المشمولة بالقانون.
- غير المقيمين: يُحاسَبون على دخلهم المتحقق من مصادر عُمانية فقط.
- إعفاءات ذات صلة: دخل السكن الرئيسي إذا أُبلغ عنه لمصلحة الضرائب لمدة سنتين على الأقل، وإعفاء لمرة واحدة على بيع سكن ثانوي.
النتيجة العملية: المستثمر الصغير الذي يملك وحدة أو وحدتين لن يتأثر غالباً، لأن الحد مرتفع. لكن عبارة "عوائد معفاة من الضرائب" لم تعد دقيقة على إطلاقها، ويجب إدخال هذا البند في حسابات من يتوقع دخلاً مرتفعاً بعد 2028.
أولاً: مدينة السلطان هيثم
مشروع تطوير حضري تقوده وزارة الإسكان والتخطيط العمراني على مساحة تقارب 14.8 مليون متر مربع، يضم 19 حياً سكنياً، ويستهدف 100 ألف ساكن. يُنفَّذ على أربع مراحل تمتد من 2024 إلى 2045.
ما يجب معرفته قبل الشراء:
- المدينة نفسها ليست مجمعاً سياحياً متكاملاً، لكن مشاريع عديدة داخلها تعتبر من مشاريع التملك الحر في سلطنة عمان، مثل حي الوفاء ومساكن يناير و وادي زها.
- الأسعار للأجانب: حاليا في اكتوبر 2026 اقل سعر لوحدة استوديو يبدأ من 56,000 ريال عماني اي ما يعادل 146,000 دولار امريكي مع وجود خطط سداد مرنة و متنوعة.
- المطوّرون: تشمل الاتفاقيات الموقّعة مجموعة طلعت مصطفى على قطعة مساحتها 2.7 مليون متر مربع، والأهلي صبور باستثمارات قدرها 439 مليون ريال.
تقييم استثماري: المشروع مناسب لمن يستهدف نمواً رأسمالياً طويل الأمد ويرغب في الإقامة بعتبة دخول أقل. في المقابل، لا يوجد حتى الآن سجل إيجاري فعلي يُبنى عليه تقدير العائد، ومعظم المعروض على الخريطة بمواعيد تسليم طويلة، والمعروض المستقبلي كبير، وهو ما قد يضغط على الإيجارات عند اكتمال المراحل.
ثانياً: الموج مسقط
أقدم المجمعات السياحية المتكاملة وأكثرها نضجاً في العاصمة، ويقع في ولاية السيب على الواجهة البحرية. يضم مرسى لليخوت وملعب غولف وفنادق وممشى بحرياً ومجتمعاً سكنياً مكتملاً.
- الإيجارات: قدّرت أبحاث الربع الثاني من 2026 متوسط إيجار الشقق في الموج بنحو 664 ريالاً شهرياً، ونحو 1,700 ريال للفلل ذات الأربع غرف.
- الأسعار: طُرحت شقق الغرفة الواحدة في الإطلاقات الحديثة ازورا 2 بأسعار تبدأ من 88 ألف ريال، بينما قد تظهر وحدات إعادة البيع بأسعار أقل بشكل ملحوظ.
- العائد: تُقدَّر عوائد الإيجار الإجمالية في الموج بنحو 5.2%.
تقييم استثماري: الموج يسجّل أعلى الإيجارات وأقوى طلب من المستأجرين الأجانب، لكنه ليس الأعلى عائداً؛ لأن ارتفاع سعر الشراء يضغط على النسبة. تشير بيانات السوق أيضاً إلى بوادر تشبّع في الإيجار قصير الأجل داخل المجمع. هو خيار مناسب لمن يقدّم استقرار المستأجر وسهولة إعادة البيع على العائد الأعلى.
ثالثاً: جبل السيفة
مجمع ساحلي كبير يقع على بعد 35 إلى 40 دقيقة تقريباً جنوب مسقط على خليج عُمان. يضم شاطئاً ومرسى وفندقاً ومرافق ترفيهية، ويوفّر بيئة أهدأ من المجمعات داخل العاصمة.
- الأسعار: تبدأ الأسعار الاسترشادية للفلل 167 ألف ريال عماني
تقييم استثماري: يناسب من يستهدف الإيجار الموسمي وقصير الأجل، أو من يفضّل السكن بعيداً عن المدينة. المخاطر الرئيسية: موسمية الطلب، وبُعد المسافة عن مراكز العمل مما يحدّ من الطلب على الإيجار الطويل، وارتفاع رسوم الخدمات التي تخفض العائد الصافي، إضافة إلى سيولة أقل عند إعادة البيع مقارنة بالموج.
رابعاً: خليج مسقط
مجمع سياحي متكامل في بندر الجصة، بين جبال الحجر وخليج عُمان، تطوّره مجموعة عُمران بالشراكة مع إيغل هيلز. يتميز بطابع معماري عُماني، ويضم شققاً وتاون هاوس وفللاً، وفندق جميرا خليج مسقط.
- الأسعار: تبدأ الاسعار في مجمع لوما من 99,555 ريال عماني شقق الغرفتين.
تقييم استثماري: فئة فاخرة تناسب الباحث عن الخصوصية ونمط الحياة. العائد الإيجاري أدنى من المتوسط بسبب ارتفاع سعر الشراء، ورسوم الخدمات المرتفعة.
خامساً: مسقط هيلز
مجمع سياحي متكامل يضم ملعب غولف، ويُصنَّف ضمن مناطق الطلب المستقر من المستأجرين المغتربين. يبلغ متوسط إيجار شقة الغرفتين غير المفروشة فيه نحو 450 ريالاً شهرياً، وهو مستوى قريب من القرم ومدينة السلطان قابوس.
- الأسعار: تبدأ الاسعار في مجمع جولف هيلز من 68 الف ريال عماني شقق الغرفة.
المخاطر التي يجب حسابها
- المعروض المستقبلي: مراحل جديدة في الموج، ومشاريع مثل يتي وعايدة ومدينة السلطان هيثم تزيد عدد البدائل المنافسة على المستأجر نفسه.
- الشراء على الخريطة: تأخر التسليم وارد في المشاريع طويلة المدى، وخاصة تلك الممتدة إلى 2045.
- التكاليف التي تخفض العائد: رسوم الخدمات، وإدارة العقار، وفترات الشغور. تُقدَّر نسبة الشغور في شقق مسقط بنحو 7%.
- تكاليف الشراء: يخصص معظم المشترين الأجانب نحو 5%–7% من سعر العقار لتكاليف المعاملة، بحسب تقديرات وسطاء السوق. يُنصح بالتحقق من الرسوم الرسمية الحالية قبل الشراء.
- سيولة إعادة البيع: أعلى في الموج، وأقل في المجمعات البعيدة أو الحديثة.
- الضريبة بعد 2028: على أصحاب الدخل المرتفع.
- الإقامة مرتبطة بالملكية: بيع العقار يُنهي الإقامة تلقائياً.
- عوامل إقليمية: التوترات في المنطقة خلال 2026 عامل يستحق المتابعة عند تقدير المخاطر طويلة الأمد.
في المقابل، يرتبط الريال العُماني بالدولار الأمريكي بسعر ثابت (نحو 2.60 دولار للريال)، وهو ما يقلّل مخاطر العملة لمن يكسب بالدولار أو بعملات مرتبطة به.
خطوات عملية للمستثمر المقيم خارج عُمان
- تحقق من تصنيف المشروع: اطلب ما يثبت أن المشروع مجمع سياحي متكامل أو مشروع من مشاريع التملك الحر في سلطنة عمان، وحدّد نوع الحق: تملك حر أم انتفاع.
- احسب العائد الصافي لا الإجمالي: اطرح رسوم الخدمات والإدارة والشغور من الإيجار المتوقع قبل المقارنة مع الأسواق الأخرى.
- قارن الإيجار الفعلي لا المُعلن: اطلب من وسيط مرخص بيانات إيجار لوحدات مماثلة داخل المجمع نفسه.
- في الشراء على الخريطة: راجع سجل المطوّر في التسليم، وجدول الدفعات، وأهلية الوحدة للإقامة وفق القرار 87/2026.
- وثّق كل شيء عبر محامٍ مرخص في عُمان: خاصة عند الشراء بوكالة دون حضور شخصي.
- حدّد هدفك أولاً: دخل إيجاري مستقر، أم نمو رأسمالي، أم إقامة. كل هدف يرجّح مشروعاً مختلفاً.
الخلاصة
لا يوجد مشروع "أفضل" على الإطلاق؛ بل مشروع أنسب لهدف محدد. الموج مسقط يقدّم أعلى الإيجارات وأوضح سجل طلب، لكن بعائد نسبي أقل. مدينة السلطان هيثم تقدّم أسهل طريق للإقامة وإمكانية نمو رأسمالي، لكن دون سجل إيجاري بعد ومع مخاطر تسليم. جبل السيفة يناسب الإيجار الموسمي بعتبة دخول منخفضة، وخليج مسقط فئة فاخرة لمن يقدّم نمط الحياة على العائد.
قبل أي قرار، احسب العائد الصافي بأرقام فعلية، وتحقق من نوع الملكية وأهلية الإقامة لكل وحدة، وراجع التعديلات التشريعية الأخيرة، لأن قواعد التملك والإقامة والضرائب في عُمان تغيّرت ثلاث مرات خلال الفترة من 2025 إلى 2026.
الأسئلة الشائعة
هل يستطيع الأجنبي شراء عقار في أي مكان في عُمان؟
لا. التملك الحر في سلطنة عمان محصور في في المجمعات السياحية المتكاملة والمدن المستقبلية المعتمدة، وبنظام الانتفاع في مبانٍ متعددة الطوابق ضمن مناطق محددة من مسقط.
هل يمنح شراء العقار إقامة في عُمان؟
نعم، شراء وحدة في مجمع سياحي متكامل يمنح المالك وأسرته المباشرة إقامة تستمر ما دام العقار مملوكاً له. ومنذ يونيو 2026 لم يعد ذلك يتطلب كفيلاً عُمانياً.
هل يمكن الحصول على الإقامة قبل استلام الوحدة؟
في الوحدات غير المسجلة تُمنح تأشيرات من ستة أشهر إلى سنة قابلة للتجديد. وفي مدينة السلطان هيثم تُمنح الإقامة بعد دفع 30% من قيمة عقار لا يقل عن 50 ألف ريال.
هل عوائد الإيجار في عُمان معفاة من الضرائب؟
حتى نهاية 2027 نعم. ابتداءً من 1 يناير 2028 تُفرض ضريبة 5% على من يتجاوز إجمالي دخله السنوي 42,000 ريال، ودخل الإيجار من الأنواع المشمولة.
ما العائد الإيجاري الواقعي في مسقط؟
العائد الإجمالي بين 5% و7% في المتوسط، وأقل في المجمعات الفاخرة. أما العائد الصافي بعد التكاليف فيقع غالباً بين 3.5% و5%.
ما الفرق بين التملك الحر وحق الانتفاع؟
التملك الحر في سلطنة عمان ملكية دائمة للوحدة والأرض. أما حق الانتفاع فهو حق استخدام واستغلال لمدة محددة، تصل إلى 99 عاماً في المدن المستقبلية بحسب تصريحات وزارة الإسكان.
كم يلزم للحصول على إقامة المستثمر طويلة الأمد؟
عقار بقيمة 250 ألف ريال لإقامة خمس سنوات، و500 ألف ريال لإقامة عشر سنوات.
المصادر
- قانون ضريبة الدخل الشخصي — جلف نيوز
- الإعفاءات الستة عشر من ضريبة الدخل — جلف نيوز
- نطاق الدخل الخاضع وغير المقيمين — رامكو
- قرار شرطة عُمان السلطانية رقم 87/2026 — عُمان أوبزرفر
- الإقامة دون كفيل لمالكي العقارات — مسقط ديلي
- حوافز الإقامة في مدينة السلطان هيثم — إنتربرايز
- أسعار حي الوفاء عند الإطلاق — مسقط ديلي
- حق الانتفاع 99 عاماً في المدن المستقبلية — مسقط ديلي
- مناطق التملك المسموحة للأجانب — كيرلي تيلز
- قرار التملك بالانتفاع في المباني متعددة الطوابق 2020 — عُمان ديلي أوبزرفر
- الاتفاقيات الموقعة في مدينة السلطان هيثم — عُمان أوبزرفر
- استثمارات طلعت مصطفى في عُمان — عُمان أوبزرفر
- حجم التداول العقاري والإيجارات النصف الأول 2026 — زاوية
- إيجارات الموج وعوائده — ساندز أوف ويلث
- العائد الإجمالي والصافي في مسقط — ساندز أوف ويلث
- نسب الشغور والإيجارات المفروشة — ساندز أوف ويلث
- أسعار خليج مسقط — متروبوليتان
- أسعار جبل السيفة وخليج مسقط — متروبوليتان
- تكاليف الشراء وإقامة المستثمر — متروبوليتان
آخر تحديث: 14 أكتوبر 2026
