الأسئلة الشائعة حول تملك العقارات والإقامة والاستثمار في سلطنة عُمان | سُكنى

نعم. يُسمح للأجانب بتملك العقارات في سلطنة عمان في المجمعات السياحية المتكاملة (ITC) والمدن المستقبلية المعتمدة مثل مدينة السلطان هيثم ومشاريع صلالة.

أولا: أن يكون العقار ضمن النطاق الجغرافي أو المشاريع المصرح بتملك الأجانب فيها (مثل المجمعات السياحية). ثانيا: ألا يقل عمر المشتري عن 21 عاماً ثالثا: استخراج موافقة مسبقة من وزارة الإسكان والتخطيط العمراني قبل إتمام العقود. رابعا: خلو المشتري والعقار من أي موانع قانونية أو أمنية.

أولا: يجب ألا يقل عمر المتقدم عن 21 عاماً عند تقديم الطلب. ثانيا: يجب أن يكون العقار سكنياً أو إدارياً، وليس للأغراض التجارية فقط. ثالثا: أن يكون العقار مكتملاً وجاهزاً، وليس في مرحلة الإنشاء. رابعا: يجب أن يقع العقار ضمن مشاريع التملك الحر المعتمدة حكومياً. خامسا: امتلاك سند ملكية رسمي مسجل لدى وزارة الإسكان العمانية.

داخل المجمعات السياحية المتكاملة ITC المدن المستقبلية مثل مدينة السلطان هيثم

نعم، إذا توافرت الشروط القانونية الخاصة بمالك العقار و ايضا الشروط القانونية الخاصة بالعقار نفسه.

الحد الأدنى لقيمة العقار للحصول على الإقامة العقارية في سلطنة عمان هو 50,000 ريال عماني. عند شراء عقار بهذه القيمة أو أقل، تُمنح الإقامة للمشتري فقط، أما إذا تجاوزت قيمة العقار 50,000 ريال عماني، فتشمل الإقامة المشتري وأفراد أسرته من الدرجة الأولى. وتُمنح هذه الإقامة لمدة سنتين قابلة للتجديد طالما ظل العقار مسجلًا باسم المالك، ويُشترط أن يكون العقار مكتمل البناء وواقعًا ضمن المجمعات السياحية المتكاملة المعتمدة.

لا يُسمح للأجنبي عمومًا بتملك أرض فضاء غير مبنية خارج المجمعات السياحية المتكاملة في سلطنة عمان. أما داخل هذه المجمعات، فيجيز المرسوم السلطاني رقم 12 لسنة 2006 للمالك غير العماني التصرف في الأرض المخصصة للبناء، لكن بشروط خاصة تتعلق باستكمال البناء ضمن مدة محددة يقرها المطور أو الجهة المختصة. لذلك يظل الخيار الأكثر أمانًا للأجنبي هو شراء وحدة سكنية جاهزة أو قيد الإنشاء ضمن مشروع مرخّص.

نعم، تشمل الإقامة العقارية في سلطنة عمان أفراد الأسرة من الدرجة الأولى، أي الزوجة والأبناء، بشرط أن تتجاوز قيمة العقار المُشترى 50,000 ريال عماني. وفي حال كانت قيمة العقار أقل من هذا المبلغ، تقتصر الإقامة على المشتري نفسه دون أفراد عائلته. ولا توجد قيود عمرية على الأبناء المقيمين مع المشتري ضمن هذا المسار، وتظل الإقامة سارية طالما احتفظ المالك بملكية العقار.

الفرق الأساسي بين المسارين هو مدة الإقامة والحد الأدنى للاستثمار. فالإقامة العقارية تبدأ من عقار بقيمة 50,000 ريال عماني وتُمنح لمدة سنتين قابلة للتجديد، بينما تتطلب الإقامة الذهبية عبر المسار العقاري استثمارًا لا يقل عادة عن 250,000 ريال عماني لإقامة خمس سنوات، أو 500,000 ريال عماني لإقامة عشر سنوات قابلة للتجديد. كما توفر الإقامة الذهبية امتيازات إضافية للمستثمرين الجادين الراغبين في استقرار طويل الأمد بخلاف الإقامة العقارية القياسية.

نعم، يحق للشركات المملوكة لأجانب تملك عقارات في سلطنة عمان ضمن المجمعات السياحية المتكاملة والمشاريع المؤهلة قانونيًا، وذلك بعد فتح الباب أمام التملك بنسبة 100% للشركات الأجنبية في هذه المشاريع. ويُمنح الممثلون القانونيون للشخص الاعتباري المالك للوحدة العقارية الحق في الحصول على إقامة مرتبطة بالعقار، على أن يتم تسجيل الملكية رسميًا باسم الشركة لدى الجهات المختصة مثل وزارة الإسكان والتخطيط العمراني.

نعم، عبر مسارين منفصلين: الأول هو حق الانتفاع في مبانٍ سكنية محددة (4 طوابق فأكثر) وفق القرار الوزاري 357/2020، والثاني امتياز موسّع يقتصر على حاملي الإقامة الاستثمارية من الفئة الأولى (استثمار 500 ألف ريال عماني)، يسمح لهم بتملك عقار واحد للاستخدام السكني أو التجاري أو الصناعي خارج الأماكن المرخصة تقليدياً.

نعم، لا يوجد قيد عام يمنع الأجنبي من تملك أكثر من عقار داخل المجمعات السياحية المتكاملة (ITC)، أما الامتياز الخاص بالتملك خارج المناطق المرخصة تقليدياً (المرتبط بالإقامة الاستثمارية من الفئة الأولى) فمحصور صراحة بعقار واحد فقط.

عملياً نعم، عبر إصدار توكيل رسمي لمحامٍ أو ممثل قانوني موثوق يتولى إتمام إجراءات الشراء والتسجيل نيابة عن المشتري، وهي ممارسة شائعة في السوق العقاري العُماني، لكنها تبقى غير موثّقة بنص قانوني صريح مستقل يخص هذه النقطة تحديداً.

نعم، تعرض شركات التطوير العقاري في عُمان، وخصوصاً داخل مشاريع ITC، خطط سداد بالتقسيط المباشر للمشترين الأجانب، وهي ترتيبات تعاقدية تجارية بين المطور والمشتري وليست مقننة موحدة بنص قانوني عام.

"التملك الحر" في السياق العُماني مصطلح يُستخدم غالباً وصفياً للإشارة إلى ملكية الأجنبي الكاملة نسبياً للوحدة العقارية داخل المجمعات السياحية المتكاملة (ITC) بموجب المرسوم السلطاني رقم 12/2006، لكنه ليس مرادفاً قانونياً دقيقاً لكل أشكال ملكية الأجانب في عُمان، ولا ينبغي الخلط بينه وبين حق الانتفاع المتاح خارج ITC.

التملك الحر (داخل ITC) يمنح الأجنبي حقاً قريباً من الملكية الكاملة للوحدة العقارية ضمن مشروع سياحي معتمد بموجب المرسوم 12/2006، بينما حق الانتفاع (خارج ITC) يمنحه حقاً مؤقتاً بمدة محددة (50 سنة قابلة للتجديد حتى 99 سنة) على عقار قائم بموجب المرسوم 5/1981، دون أن يملك رقبة الأرض ذاتها.

تبلغ مدة حق الانتفاع الأساسية في عُمان 50 سنة بموجب المرسوم السلطاني رقم 5/1981، وهي قابلة للتجديد لتصل إلى 99 سنة إجمالاً.

نعم، يحق للأجنبي نقل حق الانتفاع الخاص به إلى ورثته عند الوفاة، ويحق لهؤلاء الورثة طلب تجديد الحق باسمهم لاحقاً ضمن الحدود الزمنية القصوى المقررة قانوناً.

نعم، حق الانتفاع في عُمان حق عيني مطلق نسبياً يمكن لصاحبه رهنه أو بيعه أو إعادة تأجيره لأطراف ثالثة، وعادة ما يُتاح ذلك بعد مرور مدة أولية من التملك (أربع سنوات وفق بعض المصادر القانونية).

وفق القرار الوزاري رقم 357/2020 الصادر عن وزارة الإسكان والتخطيط العمراني، يُشترط للحصول على حق انتفاع سكني خارج المجمعات السياحية المتكاملة أن يكون المبنى من 4 طوابق على الأقل، وأن لا تقل قيمة الوحدة السكنية عن 45,000 ريال عماني، مع رسم تسجيل بنسبة 3% من قيمة الوحدة.

المجمع السياحي المتكامل (ITC) هو تطوير عقاري سياحي معتمد حكومياً يُتيح للمشترين غير العُمانيين تملكاً قريباً من التملك الحر الكامل، بموجب المرسوم السلطاني رقم 12/2006 وضمن إطار إشرافي من وزارة التراث والسياحة.

يوصف التملك داخل ITC تسويقياً بـ"التملك الحر"، لكن الدقة القانونية تقتضي التحقق من طبيعة الحق الفعلي الممنوح في كل مشروع، إذ قد يُهيكل قانونياً في بعض الحالات كحق انتفاع بنسبة 100% من الأرض بدلاً من ملكية مطلقة للرقبة العقارية بالمفهوم التقليدي.

من أبرز المجمعات السياحية المتكاملة المعتمدة في عُمان: الموج مسقط، مسقط هيلز، خليج مسقط (Muscat Bay)، جبل سيفة، حوانا صلالة، ومشروع AIDA ضمن ولاية ياتي، إضافة إلى إعلانات توسعية جديدة في 2026 مثل مجمعي القرم والبستان.

نعم، شراء عقار داخل مجمع سياحي متكامل (ITC) يؤهل المشتري الأجنبي للتقديم على إقامة مرتبطة بالعقار، شريطة استيفاء الشروط والقيمة الدنيا المقررة ضمن برنامج الإقامة العقارية أو برنامج إقامة المستثمرين حسب قيمة العقار.

نعم، يحق لمالك العقار داخل ITC تأجير وحدته أو بيعها لطرف آخر (عُماني أو أجنبي مؤهل)، ضمن الشروط والإجراءات المنصوص عليها في نظام كل مشروع وعقد التملك الخاص به.

يبلغ الحد الأدنى للاستثمار العقاري للحصول على الإقامة الفضية (5 سنوات) 250,000 ريال عماني، بينما يبلغ الحد الأدنى للإقامة الذهبية (10 سنوات) 500,000 ريال عماني، وفق برنامج إقامة المستثمرين المرتبط بالقرار الوزاري رقم 58/2022 والمُطلق رسمياً في 31 أغسطس 2025.

الفارق الأساسي بين الإقامتين هو حجم الاستثمار ومدة الإقامة: الإقامة الفضية تتطلب 250,000 ريال عماني وتُمنح لمدة 5 سنوات، بينما تتطلب الإقامة الذهبية 500,000 ريال عماني وتُمنح لمدة 10 سنوات، مع تفاوت في نطاق شمول أفراد الأسرة بين المستويين.

بخصوص برنامج الإقامة الاستثمارية تحديداً (الذهبية والفضية، المرتبط بالقرار الوزاري 58/2022 — وهو مسار منفصل عن الإقامة العقارية الأساسية ذات الحد الأدنى الأقل): نعم بالنسبة للإقامة الذهبية على الأقل، إذ يحق لحاملها رعاية الزوج والأبناء (دون قيد عمري محدد) والوالدين المعالين ضمن نفس الإقامة؛ أما نطاق شمول الأسرة في الإقامة الفضية تحديداً فلم يتم التحقق منه بدقة كافية من مصدر مستقل مخصص لهذا التفصيل.

ضمن برنامج الإقامة الاستثمارية تحديداً (وهو مسار منفصل عن الإقامة العقارية الأساسية ذات الحد الأدنى الأقل): تُمنح الإقامة الفضية لمدة 5 سنوات، والإقامة الذهبية لمدة 10 سنوات، وكلاهما قابل للتجديد بنفس المدة الأصلية طالما احتفظ صاحب الإقامة بملكية العقار المؤهل المستوفي لشرط القيمة الدنيا.

غالباً نعم؛ فالإقامة العقارية مشروطة باستمرار ملكية العقار المؤهل، وبيعه قبل موعد التجديد يُعرِّض استمرار الإقامة للمراجعة أو عدم التجديد، وإن لم يُعثر على نص رسمي مستقل يفصّل الآلية الدقيقة (إلغاء فوري أم انتظار موعد التجديد) لهذه الحالة تحديداً في عُمان.

عملياً نعم فيما يخص التملك داخل ITC، إذ يمكن شراء أكثر من وحدة سكنية أو تجارية ضمن مشروع أو أكثر بحيث تبلغ القيمة الإجمالية الحد الأدنى المطلوب (250 أو 500 ألف ريال عماني)، لكن لم يُعثر على تأكيد رسمي صريح ومستقل لهذا التفصيل بالذات في وثائق برنامج إقامة المستثمرين.

لا، الإقامة العقارية (سواء الفضية أو الذهبية) هي تصريح إقامة طويل الأمد وليست مساراً مباشراً أو تلقائياً للحصول على الجنسية العُمانية؛ فالجنسية العُمانية تخضع لأحكام قانون الجنسية العُماني المستقل بشروطه الخاصة التي تختلف جوهرياً عن برنامج إقامة المستثمرين.

تبلغ رسوم تسجيل نقل الملكية للأجانب داخل المجمعات السياحية المتكاملة نحو 3% من قيمة العقار، بينما خُفِّضت هذه الرسوم للمواطنين العُمانيين والشركات إلى 1% بدلاً من 2% سابقاً، وفق ما ورد في مصادر متخصصة بالسوق العقاري العُماني.

تنطبق ضريبة القيمة المضافة العامة بنسبة 5% في عُمان على بيع العقارات الجديدة من المطور، بينما تُستثنى عادة عمليات إعادة بيع العقارات القائمة والأراضي الفضاء من هذه الضريبة وفق ما ورد في مصادر السوق العقاري، دون تأكيد مباشر بعد من نص قانون ضريبة القيمة المضافة نفسه لهذا الاستثناء تحديداً.

لا، لا توجد حالياً ضريبة عقارية سنوية عامة مفروضة على ملكية العقار في سلطنة عُمان، وفق ما أكدته عدة مصادر متخصصة، وهو ما يميّز عُمان عن دول تفرض ضريبة أملاك سنوية دورية.

حتى تاريخ إعداد هذه القاعدة (سبتمبر 2026)، لا يخضع دخل تأجير العقار في عُمان لضريبة دخل شخصي عامة، لكن هذا الوضع سيتغيّر اعتباراً من يناير 2028 مع دخول قانون ضريبة الدخل الشخصي حيز التنفيذ بنسبة 5% على صافي الدخل الفردي الذي يتجاوز 42,000 ريال عماني سنوياً.

لا توجد حالياً ضريبة أرباح رأسمالية عامة على بيع العقار الشخصي في عُمان، أما الأرباح الناتجة عن بيع عقارات ضمن نشاط تجاري (كشركة تطوير أو استثمار عقاري) فتخضع لضريبة الدخل على الشركات بالنسبة العامة السارية (15%).

إلى جانب سعر العقار، يواجه المشتري الأجنبي عادة: رسوم تسجيل نقل الملكية (نحو 3%)، ضريبة القيمة المضافة (5%) على العقارات الجديدة من المطور، رسوم إدارة وصيانة المجمع السكني السنوية، وأتعاب محتملة للمحامي والترجمة والتصديق، إضافة إلى رسوم برنامج الإقامة إن رغب بالتقديم عليها.

تتراوح رسوم إدارة وصيانة الوحدات في المجمعات السكنية بعُمان عادة بين 4 و8 ريالات عمانية للمتر المربع سنوياً وفق مصادر السوق العقاري، لكنها ليست موحدة قانونياً وتختلف بشكل كبير حسب مستوى خدمات كل مجمع.

تتيح بعض البنوك العُمانية تمويلاً عقارياً للمقيمين الأجانب (الوافدين العاملين في عُمان) بشروط تختلف عن المواطنين، أما إمكانية التمويل لغير المقيم (المستثمر من الخارج دون إقامة عمل) فتبقى أضيق ولم يُعثر على سياسة موحدة معلنة رسمياً لدى البنوك بهذا الخصوص.

غالباً لا يكفي وحده؛ فالأهلية للإقامة العقارية تُحتسب عادة على أساس القيمة الإجمالية للعقار المسجَّلة رسمياً وليس على أسلوب الدفع، لكن بعض التفاصيل (كضرورة سداد نسبة معينة أو نقل الملكية فعلياً) قد تؤثر على توقيت التقديم، ولم يُعثر على نص رسمي مستقل يحسم هذه النقطة بدقة كاملة.

لا يمكن تعميم إجابة قاطعة؛ فربحية الاستثمار العقاري في عُمان تعتمد على عوامل متعددة كالموقع ونوع المشروع (ITC مقابل خارجه) ومستوى الطلب الإيجاري المحلي، ويجب تقييمها لكل حالة على حدة دون الاعتماد على وعود استثمارية عامة أو عوائد مضمونة.

تتركز أبرز فرص الاستثمار العقاري المؤهلة للأجانب في مشاريع ITC بمحافظة مسقط (كالموج مسقط ومسقط هيلز وخليج مسقط) وفي محافظة ظفار (كحوانا صلالة)، ولكل منطقة طبيعة طلب مختلفة: مسقط بصفتها العاصمة الاقتصادية، وصلالة بصفتها وجهة سياحية موسمية مرتبطة بموسم الخريف.

لكل خيار مزايا مختلفة: العقار الجاهز يمنح معاينة فعلية وتسليماً فورياً وتقييماً واضحاً للحالة الإنشائية، بينما العقار قيد الإنشاء داخل مشاريع ITC يُباع غالباً بسعر أولي أقل مع خطط تقسيط مباشرة من المطور، لكنه يحمل مخاطر مرتبطة بالتزام المطور بمواعيد التسليم.

يمكن التحقق من سند ملكية العقار وخلوّه من أي رهن أو حجز من خلال طلب كشف رسمي من وزارة الإسكان والتخطيط العمراني أو الجهة المختصة بالتسجيل العقاري، وهي المرجع الرسمي الوحيد الموثوق لحالة الملكية في عُمان، ويُفضَّل أن يتم ذلك عبر محامٍ مستقل غير مرتبط بالبائع أو المطوّر.

يمكن التأكد من ترخيص المشروع أو المطور من خلال التحقق المباشر من اعتماده كمجمع سياحي متكامل (ITC) لدى وزارة الإسكان والتخطيط العمراني ووزارة التراث والسياحة، إذ لا يحق تسويق أي مشروع للأجانب على أنه مؤهل للتملك دون هذا الاعتماد الرسمي المسبق.

ليس إلزامياً بنص قانوني عام معروف لكل معاملة، لكنه موصى به بشدة، خصوصاً للمشتري الأجنبي، للتحقق من سلامة سند الملكية، ومطابقة اعتماد المشروع كـITC أو ضمن أحد أنظمة الملكية المصرَّح بها، ومراجعة بنود عقد البيع قبل التوقيع.

لم يُعثر على نص قانوني عُماني عام موحّد ومستقل يفصّل آلية التعويض أو الحقوق التلقائية للمشتري في حال تأخر المطور عن موعد التسليم المتفق عليه؛ الحقوق في هذه الحالة تُحدَّد غالباً وفق بنود عقد البيع المُوقَّع بين الطرفين.

نعم، يحق للمالك الأجنبي بيع عقاره في عُمان، سواء كان مملوكاً داخل مجمع سياحي متكامل (ITC) أو بحق انتفاع خارجه، ضمن الشروط والإجراءات الخاصة بنظام الملكية الذي حصل عليه العقار بموجبه.

ينتقل حق الانتفاع (خارج ITC) إلى ورثة المالك الأجنبي عند وفاته، ويحق لهم طلب تجديد الحق باسمهم ضمن الحد الأقصى الإجمالي المقرر قانوناً (99 سنة)؛ أما آلية التوريث الدقيقة لعقارات ITC تحديداً فتحتاج مراجعة مباشرة لعقد كل مشروع ولوائح ميراث كل حالة.

لم يُعثر على نص عام موحّد يُلزم مالك العقار السكني الفردي بترخيص مستقل لمجرد تأجير وحدته السكنية العادية، لكن التأجير قصير الأمد بصفة تجارية منتظمة (كالإيجار السياحي اليومي) قد يستلزم ترخيصاً أو تسجيلاً لدى الجهات السياحية أو البلدية المختصة، وهو ما يحتاج تحققاً مباشراً حسب طبيعة النشاط ونوع العقار.