شراء عقار على الخارطة في سلطنة عمان 2026: حقوق المشتري

شراء عقار على الخارطة في سلطنة عمان يعني الالتزام بدفع ثمن وحدة لم يكتمل بناؤها بعد. لذلك لا يكفي أن تقيّم الصفقة بالسعر والموقع؛ يلزم أيضًا التحقق من ترخيص المشروع، واعتماد العقد، والحساب الذي ستُودَع فيه الدفعات.

منذ مارس 2026 أصبح قانون التنظيم العقاري، الصادر بالمرسوم السلطاني رقم 79/2025، هو الإطار الذي يحكم البيع على الخارطة. جمع القانون في نص واحد أحكامًا كانت موزعة على ثلاثة أنظمة ألغاها، منها نظام حساب الضمان 30/2018.

يشرح هذا الدليل أحكام القانون التي يحتاج المشتري إلى فهمها قبل الدفع. ويوضح أيضًا متى تنطبق هذه الأحكام، ومتى تحكم المشروعَ قواعدُ أخرى، كما في المجمعات السياحية المتكاملة ومشاريع المناطق الاقتصادية الخاصة والحرة.

تنبيه: هذا الدليل للمعرفة العامة، وليس استشارة قانونية.

نظرة سريعة على أحكام البيع على الخارطة

القانون الحاكم: قانون التنظيم العقاري (المرسوم السلطاني 79/2025).

الجهة المختصة: وزارة الإسكان والتخطيط العمراني

بدء العمل بالقانون: 13 مارس 2026

العقد: يجب أن يكون عقد البيع على الخارطة معتمدًا من وزارة الإسكان والتخطيط العمراني، وأي عقد غيره ينقل ملكية الوحدة قبل اكتمال البناء يكون باطلًا (المادة 25).

حساب الضمان: تُودَع الدفعات في حساب ضمان باسم المشروع لدى مصرف مرخص، ولا يجوز لدائني المطور الحجز على أمواله (المادتان 29 و37).

ضمان العيوب: يضمن المطور العيوب الجوهرية في البناء والهيكل والبنية التحتية مدة 10 سنوات من التسليم (المادة 18).

تسجيل الوحدات: تُقيَّد في السجل العقاري المبدئي، ولا يُعتدّ بأي تصرف غير مقيد فيه

الاحتفاظ بعد التسليم: نسبة من قيمة المبيعات تبقى في حساب الضمان سنة كاملة، وتحددها اللائحة.

الأجزاء المشتركة: يديرها المطور سنتين على الأقل من تاريخ شهادة الإنجاز، ثم تنتقل إلى جمعية الملاك

ما المقصود بشراء عقار على الخارطة؟

شراء عقار على الخارطة هو شراء وحدة عقارية محددة ضمن مشروع قبل إنشائها أو قبل اكتمال بنائها. ويُبرَم الشراء بعقد بيع على الخارطة تعتمده الوزارة.

ويجيز القانون أن يُسدَّد الثمن على دفعات مرتبطة بمراحل تقدم الأعمال، أو بدفعة مقدمة، وفق ما ينص عليه العقد (المادة 26).

ويختلف هذا الشراء عن شراء وحدة مكتملة. فالمشتري هنا يبني قراره على المخططات والمواصفات والتزامات المطور المستقبلية، لا على معاينة وحدة قائمة. لذلك تصبح العناصر التالية أساسية قبل التوقيع:

• المخططات المعتمدة.
• جدول الدفعات.
• مراحل الإنجاز.
• شروط التسليم.

ما القانون الذي ينظم البيع على الخارطة في عُمان؟

ينظّمه قانون التنظيم العقاري الصادر بالمرسوم السلطاني رقم 79/2025. صدر المرسوم في 10 سبتمبر 2025، ونُشر في الجريدة الرسمية في 14 سبتمبر 2025، وبدأ العمل به بعد 180 يومًا من النشر.

يغطي القانون أربعة مجالات:

• التطوير العقاري، بما فيه البيع على الخارطة وحساب الضمان.
• تنظيم العقارات المشتركة وجمعيات الملاك.
• الوساطة العقارية.
• التثمين العقاري.

القوانين التي ألغاها المرسوم:

• قانون الوساطة العقارية (المرسوم 78/86).
• نظام تملك الطبقات والشقق (المرسوم 48/89).
• نظام حساب الضمان لمشروعات التطوير العقاري (المرسوم 30/2018).

اللائحة التنفيذية: يُلزم المرسوم الوزارة بإصدار اللائحة التنفيذية خلال سنة من بدء العمل بالقانون، أي قبل مارس 2027 تقريبًا. وإلى أن تصدر، يستمر العمل باللوائح والقرارات القائمة فيما لا يتعارض مع أحكام القانون.

هل يشمل القانون المجمعات السياحية المتكاملة ومشاريع المناطق الحرة؟

ليس بالكامل. تستثني المادة 2 فئتين من نطاق القانون:

المشروعات التي ينظمها قانون أو مرسوم سلطاني خاص.

المجمعات السياحية المتكاملة. وهي المشاريع التي يُسمح فيها غالبًا للأجانب بالتملك. لكن الاستثناء ليس كاملًا، إذ تبقى بعض أحكام القانون سارية عليها:

• المادتان 8 و9: ترخيص المطور وقيده في سجل المطورين.
• الفصل الثالث: السجل العقاري المبدئي.
• الفصل الخامس: حساب الضمان.
• الفصل السابع: جمعيات الملاك، إلا إذا تضمنت اتفاقية التطوير المبرمة بين المطور والحكومة أحكامًا خاصة بها.

ويترتب على ذلك أن الفصل الرابع، الخاص بعقد البيع على الخارطة (المواد 23 إلى 28)، لا يسري على المجمعات السياحية المتكاملة بحكم هذا القانون. فالتملك فيها يخضع لأنظمتها الخاصة، ومنها:

• المرسوم السلطاني 12/2006.
• القرار الوزاري 191/2007.
• اتفاقية التطوير الخاصة بكل مجمع.

أما المشاريع الواقعة في المناطق الاقتصادية الخاصة والمناطق الحرة، فتحكمها اللائحة التنفيذية لقانون تلك المناطق. صدرت اللائحة بالقرار رقم 81/2026 عن الهيئة العامة للمناطق الاقتصادية الخاصة والمناطق الحرة، ونُشرت في الجريدة الرسمية العدد 1666 بتاريخ 20 سبتمبر 2026.

شروط ترخيص المطور والمشروع

لا يجوز للمطور بيع أي وحدة على الخارطة قبل أن يحصل على ترخيصين من الوزارة: ترخيص لمزاولة نشاط التطوير العقاري، وترخيص للمشروع نفسه (المادتان 8 و12). ويُعامَل كل مرحلة من مراحل المشروع معاملة المشروع المستقل.

وفي يوليو 2026 دعا المدير العام للتطوير العقاري في الوزارة المشترين إلى التأكد من تسجيل المطور والمشروع وترخيصهما قبل أي دفع أو توقيع. وأوضحت الوزارة أن الترخيص يمر بثلاث مراحل:

1. ترخيص التطوير العقاري: ترخيص المطور لمزاولة النشاط.
2. ترخيص المشروع: ويشمل فتح حساب ضمان لدى مصرف محلي قبل بيع أي وحدة على الخارطة.
3. تصريح الإعلان والترويج والتسويق.

شروط أخرى يضعها القانون:

ملكية الأرض: يجب أن يملك المطور أرض المشروع، أو أن يكون له عليها حق انتفاع بعقد تعتمده الوزارة ومسجل في السجل العقاري (المادة 10).

الصفة القانونية: في مشروعات البيع على الخارطة يجب أن يكون المطور شخصًا اعتباريًا، أي شركة أو كيانًا قانونيًا، لا فردًا (المادة 23).

ترخيص التسويق: لا يجوز الترويج لأي مشروع أو تسويقه داخل السلطنة إلا بترخيص من الوزارة لكل مشروع على حدة (المادة 6). لذلك لا يُعدّ الإعلان أو الكتيب التسويقي دليلًا على أن المشروع مرخص.

سجل عام للمشروعات: تُنشئ الوزارة سجلًا للمشروعات يتاح للجمهور الاطلاع عليه (المادة 13)، كما تحتفظ بسجل للمطورين المرخص لهم (المادة 9).

العقوبات: تعاقب المادة 63 بالسجن من سنة إلى ثلاث سنوات، و/أو بغرامة من 10,000 إلى 100,000 ريال عُماني، على أفعال منها:

• مزاولة التطوير العقاري دون ترخيص.
• تنفيذ مشروع دون ترخيص.
• الإعلان أو التسويق أو إقامة معارض عقارية دون ترخيص.
• السحب من حساب الضمان بالمخالفة للقانون.

كيف يعمل حساب الضمان العقاري؟

حساب الضمان حساب مصرفي يفتحه المطور لمشروع البيع على الخارطة، وتُودَع فيه دفعات المشترين أو ممولي المشروع. ولا تُستخدم أمواله إلا في بناء المشروع وتنفيذه وإدارته (المادة 1). وتنظم المواد 29 إلى 37 أحكامه بالتفصيل.

فتح الحساب وإدارته

حساب لكل مشروع ولكل مرحلة: يفتح المطور حساب ضمان باسم المشروع، وحسابًا مستقلًا لكل مرحلة إذا قُسّم المشروع إلى مراحل (المادة 29).

موافقة الوزارة: لا يُفتح الحساب ولا يُغلق إلا بموافقة الوزارة. وتُودَع لديها نسخة من اتفاقية الحساب قبل إصدار ترخيص المشروع (المادة 30).

الغاية من هذه القواعد أن تبقى دفعات المشترين مخصصة لمشروعهم، فلا يستخدمها المطور كأنها جزء من أمواله العامة أو يحوّلها إلى مشاريع أخرى.

إيداع الأموال والرقابة على الصرف

إيداع قبل الترخيص: يودع المطور نسبة من التكلفة الإجمالية للمشروع قبل صدور الترخيص، وتحدد اللائحة هذه النسبة. ويجوز أن تُحتسب ضمنها قيمة الأرض أو الأعمال المنجزة قبل فتح الحساب (المادة 31).

تمويل الإنشاء: إذا رُهنت أرض المشروع أو حق الانتفاع بها، يُودَع مبلغ تمويل الإنشاء كاملًا في حساب الضمان (المادة 31). ولا يجوز رهن الأرض إلا لتمويل المشروع نفسه، وبموافقة الوزارة (المادة 33).

كشوف دورية: يزوّد المصرف المطورَ بكشوف دورية بالإيرادات والمدفوعات، ويُرسل المطور نسخًا منها إلى الوزارة (المادة 32).

شهادة إنجاز غير صحيحة: إذا ثبت أن بيانات شهادة الإنجاز غير صحيحة، يجوز للوزارة تعيين استشاري آخر على نفقة المطور، وإبلاغ المصرف بوقف صرف الدفعات اللاحقة (المادة 34).

التدقيق: يجوز للوزارة تعيين مدقق حسابات معتمد لفحص سجلات حساب الضمان ومستندات المشروع (المادة 35).

هل يحمي حساب الضمان أموال المشتري بالكامل؟

يحميها من دائني المطور، لكنه لا يضمن استرداد كل المبالغ في كل نزاع.

الحماية من الدائنين: لا يجوز لدائني المطور الحجز على أموال حساب الضمان. وإذا أُشهر إفلاس المطور، لا يدخل المشروع في الضمان العام لدائنيه، إلا للوفاء بالتزامات المشروع نفسه وحقوق المشترين فيه (المادة 37).

حدود الحماية: تسوية حالات التعثر تتوقف على وضع المشروع، وأسباب توقفه، وقرار الوزارة أو المحكمة المختصة.

حقوق المشتري والتزامات المطور العقاري

عقد بيع معتمد من الوزارة

أي عقد ينقل ملكية وحدة قبل اكتمال البناء يكون باطلًا ما لم يكن عقد بيع على الخارطة معتمدًا من الوزارة (المادة 25). ويُلزم القانون المطور بأن يتضمن العقد حقوق الطرفين والتزاماتهما (المادة 24).

لذلك، إذا عُرض عليك نموذج حجز أو اتفاق مبدئي، فتحقق من طبيعته القانونية ومن علاقته بالعقد المعتمد. وراجع في العقد:

• السعر الإجمالي.
• جدول الدفعات.
• مواصفات الوحدة ومساحتها.
• موعد التسليم.
• آلية التعامل مع التعديلات والإخلال بالالتزامات.
• التسجيل في السجل العقاري المبدئي

تُقيَّد الوحدات المبيعة على الخارطة في سجل عقاري مبدئي، ولا يُعتدّ بأي تصرف فيها ما لم يكن مقيدًا فيه المادة 21

الانتقال إلى السجل النهائي: عند اكتمال المشروع، ينقل المطور تسجيل الوحدات إلى السجل العقاري، ولا يجوز له أن يتقاضى من المشتري أي مقابل عن ذلك. يُستثنى من ذلك رسوم الوزارة على تسجيل عقد البيع فقط (المادة 22).

من اشترى قبل مارس 2026: ألزم القانون المطورين بتسجيل الوحدات التي بيعت قبل نفاذه، وكل التصرفات التي وردت عليها، في السجل المبدئي خلال ستة أشهر من بدء العمل به (المادة 3). انتهت هذه المهلة في سبتمبر 2026 تقريبًا. فإن كنت اشتريت قبل مارس 2026، فتحقق من أن وحدتك مقيدة في السجل المبدئي.

مطابقة الوحدة للمواصفات

يسلّم المطور الوحدة بالمواصفات والمساحة المتفق عليها. فإن ظهر عند التسليم فرق في المساحة أو المواصفات بالزيادة أو النقص، يُعاد احتساب قيمة الوحدة وفق ما تحدده اللائحة (المادة 17).

ومن الناحية العملية:

احتفظ بنسخة من المخططات والمواصفات الملحقة بالعقد.

قارنها بالوحدة عند التسليم.

وثّق أي اختلاف كتابيًا قبل توقيع محضر الاستلام.

ماذا يحدث عند تعثر المشروع أو الإخلال بالعقد؟

عند تعثر المشروع لأي سبب، يقدّم استشاري المشروع إلى الوزارة خلال 30 يومًا تقريرًا يبين أسباب التعثر. وتدرس الوزارة التقرير، ثم إما أن تضع حلًا يتيح استكمال المشروع، وإما أن تحيل الأمر إلى المحكمة المختصة المادة 28

أما الإخلال بالعقد فتنظمه المادة 26: يلتزم المشتري بسداد الدفعات المتفق عليها، ويلتزم المطور بالإنجاز وفق مراحل البناء المحددة في العقد. وتحيل المادة إلى اللائحة التنفيذية تحديد حقوق كل طرف إذا أخلّ الآخر بالتزاماته. ولأن اللائحة لم تصدر بعد، فإن حقوق الاسترداد والفسخ تحكمها في الوقت الحالي نصوص العقد والقواعد العامة.

إذا ظهرت مؤشرات على تأخر المشروع أو تعثره، فالخطوات التالية تساعد على حفظ حقوقك:

• احتفظ بالعقد وملاحقه وكل إيصالات الدفع.
• وثّق المراسلات المتعلقة بالتأخير أو بتغيير المواصفات.
• اطلب من المطور معلومات مكتوبة عن حالة المشروع ونسبة الإنجاز.
• تواصل مع الوزارة لمعرفة وضع المشروع وطريقة تقديم الشكوى.
• استشر مختصًا قانونيًا قبل أن توقف الدفعات أو تنهي العقد.

ضمان العيوب الإنشائية ونسبة الاحتفاظ

يضمن المطور، مدة 10 سنوات من تاريخ تسليم الوحدة، العيوب الجوهرية في بنائها أو هيكلها، وعيوب البنية التحتية للمشروع (المادة 18). وتعاقب المادة 63 على الإخلال بهذا الضمان.

ولا ينبغي الخلط بين هذا الضمان وبين نسبة الاحتفاظ:

ضمان العيوب (المادة 18): التزام على المطور مدته 10 سنوات، ويقتصر على العيوب الجوهرية.

نسبة الاحتفاظ (المادة 36): جزء من قيمة مبيعات الوحدات يبقى في حساب الضمان سنة واحدة بعد التسليم، لضمان إصلاح العيوب التي تظهر بعد إنجاز المشروع. وتحدد اللائحة التنفيذية هذه النسبة وشروط صرفها.

في المناطق الاقتصادية الخاصة والمناطق الحرة، حدّدت اللائحة الصادرة بالقرار 81/2026 أرقامًا صريحة:

هذه الأرقام خاصة بالمشاريع الواقعة في نطاق تلك المناطق، ولا تنطبق تلقائيًا على بقية المشاريع في السلطنة.

جمعيات الملاك وإدارة الأجزاء المشتركة

يدير المطور الأجزاء المشتركة في المشروع ويتولى صيانتها مدة لا تقل عن سنتين من تاريخ شهادة إنجاز المشروع، ثم ينقل إدارتها إلى جمعية الملاك المادة 48

أبرز الأحكام:

قبل البيع: يُعدّ المطور، قبل بيع الوحدات، نظامًا لإدارة الأجزاء المشتركة وتشغيلها، وتعتمده الوزارة (المادة 47).

إلزامية الجمعية: تُنشأ جمعية ملاك إلزاميًا في العقارات المشتركة (المادة 49).

العضوية: تبدأ عضوية المالك من تاريخ إصدار سند الملكية، أو من تاريخ تسجيل عقد الانتفاع (المادة 50).

حماية صغار الملاك: تحمي المادة 56 صغار الملاك إذا كان مالك واحد أو المطور يملك نصف الوحدات أو أكثر.

هذا الفصل من القانون يسري أيضًا على المجمعات السياحية المتكاملة، ما لم تنص اتفاقية التطوير على غير ذلك.

قائمة التحقق قبل الدفع

تحقق من اسم المطور وترخيصه لمزاولة نشاط التطوير العقاري، ومن قيده في سجل المطورين.

تحقق من ترخيص المشروع في سجل المشروعات لدى الوزارة، أو لدى هيئة المناطق إن كان المشروع في منطقة اقتصادية أو حرة.

حدّد نوع المشروع: مشروع عادي، أو مجمع سياحي متكامل، أو مشروع في منطقة اقتصادية أو حرة، لتعرف القواعد التي تنطبق عليه.

اطلب ما يثبت ملكية المطور للأرض أو حق الانتفاع المسجل لصالحه.

تأكد من أن عقد البيع على الخارطة معتمد من الوزارة، لا مجرد نموذج حجز.

اطلب اسم حساب الضمان واسم المصرف، وتأكد من أن الحساب باسم المشروع.

راجع ارتباط جدول الدفعات بمراحل الإنجاز المحددة في العقد.

تأكد من قيد الوحدة في السجل العقاري المبدئي.

راجع المواصفات والمساحة وموعد التسليم، وآلية التعامل مع أي اختلاف.

راجع بنود التأخير والتعثر والإخلال بالعقد.

احتفظ بنسخ من العقد وملاحقه وإثباتات الدفع والمراسلات.

للاطلاع على خطوات الشراء الكاملة وتكاليفها، راجع:

ما حُسم وما ينتظر اللائحة التنفيذية

الأسئلة الشائعة

ما القانون الذي ينظم شراء عقار على الخارطة في سلطنة عمان؟

قانون التنظيم العقاري الصادر بالمرسوم السلطاني 79/2025، ويُعمل به منذ نحو 13 مارس 2026.

هل يشمل القانون المجمعات السياحية المتكاملة؟

جزئيًا. يسري عليها ما يتعلق بترخيص المطور، والسجل المبدئي، وحساب الضمان، وجمعيات الملاك. أما عقد البيع على الخارطة فتحكمه أنظمتها الخاصة واتفاقية التطوير (المادة 2).

هل يكفي عقد الحجز لشراء وحدة على الخارطة؟

لا. أي اتفاق ينقل ملكية الوحدة قبل اكتمال البناء يكون باطلًا ما لم يكن عقد بيع على الخارطة معتمدًا من الوزارة (المادة 25).

كيف أتحقق من ترخيص المشروع؟

من سجل المشروعات الذي تتيحه وزارة الإسكان والتخطيط العمراني للجمهور (المادة 13). وإن كان المشروع في منطقة اقتصادية خاصة أو منطقة حرة، فمن الهيئة العامة للمناطق الاقتصادية الخاصة والمناطق الحرة.

هل يجوز لدائني المطور الحجز على أموال حساب الضمان؟

لا. وإذا أُشهر إفلاس المطور، لا يدخل المشروع في الضمان العام لدائنيه، إلا للوفاء بالتزامات المشروع وحقوق المشترين فيه (المادة 37).

ماذا يحدث إذا تعثر المشروع؟

يقدّم الاستشاري تقريرًا إلى الوزارة خلال 30 يومًا، ثم تضع الوزارة حلًا لاستكمال المشروع أو تحيل الأمر إلى المحكمة (المادة 28).

ما مدة ضمان العيوب الإنشائية؟

10 سنوات من تاريخ التسليم، للعيوب الجوهرية في البناء والهيكل وفي البنية التحتية للمشروع (المادة 18).

هل يحق للمطور تحصيل رسوم مقابل نقل تسجيل الوحدة؟

لا، باستثناء رسوم الوزارة على تسجيل عقد البيع (المادة 22).

9. اشتريت وحدة قبل مارس 2026، فهل هي مسجلة؟

كان على المطور تسجيلها في السجل المبدئي خلال ستة أشهر من بدء العمل بالقانون، أي بحلول سبتمبر 2026 تقريبًا (المادة 3). تحقق من قيدها لدى الوزارة.

ما عقوبة المطور الذي يبيع أو يسوّق دون ترخيص؟

السجن من سنة إلى ثلاث سنوات، و/أو غرامة من 10,000 إلى 100,000 ريال عُماني (المادة 63).

هل تنطبق نسبة الاحتفاظ 5% على كل المشاريع؟

لا. هذه النسبة تخص مشاريع المناطق الاقتصادية الخاصة والمناطق الحرة (المادة 57 من القرار 81/2026). أما بقية المشاريع فتحدد نسبتها اللائحة التنفيذية للقانون 79/2025.

هل صدرت اللائحة التنفيذية لقانون التنظيم العقاري؟

لم نعثر على ما يفيد صدورها حتى 11 أكتوبر 2026. ويجب أن تصدر خلال سنة من بدء العمل بالقانون.

المصادر

• المرسوم السلطاني رقم 79/2025 بإصدار قانون التنظيم العقاري، الجريدة الرسمية العدد 1613، 14 سبتمبر 2025.
• القرار رقم 81/2026 بإصدار اللائحة التنفيذية لقانون المناطق الاقتصادية الخاصة والمناطق الحرة، صادر عن الهيئة العامة للمناطق الاقتصادية الخاصة والمناطق الحرة، الجريدة الرسمية العدد 1666، 20 سبتمبر 2026.
• جريدة عُمان: «قانون التنظيم العقاري.. إطار تشريعي يحفظ الحقوق ويعزز ثقة المستثمرين»، 14 سبتمبر 2025.
• صحيفة عُمان أوبزرفر: تشديد قواعد سوق العقارات ومراحل الترخيص الثلاث، 25 يوليو 2026.

آخر تحديث 11 أكتوبر 2026