قانون السجل العقاري في عُمان 2026: ما الذي تغيّر للمشتري والمستثمر الأجنبي؟

نظرة سريعة: قانون السجل العقاري في عُمان في 5 نقاط

صدر قانون السجل العقاري العُماني بالمرسوم السلطاني رقم 56/2026 في 13 مايو 2026، ليحل محل نظام السجل العقاري الصادر بالمرسوم 2/98. وأبرز أحكامه أن أي تصرف عقاري غير مسجل لا يُحتج به تجاه الغير، وأن للسند الإلكتروني الحجية نفسها التي للسند الورقي. ولم يغيّر القانون القواعد المنظمة لتملك غير العمانيين.

التسجيل شرط للحجية: التصرفات غير المسجلة لا يترتب عليها سوى التزام شخصي بين أطرافها.

السند الإلكتروني: للسجلات والمحررات الإلكترونية الحجية القانونية المقررة للمحررات الورقية.

السجل العقاري المبدئي: يُقيَّد فيه بالإجراءات نفسها المتبعة في السجل العقاري، وتنتظر تفاصيل تطبيقه صدور اللائحة التنفيذية.

العقوبات: السجن من 6 أشهر إلى 3 سنوات، وغرامة من 1,000 إلى 30,000 ريال عُماني لمن يقدّم بيانات غير صحيحة أو مستندات مزورة.

النفاذ: يُعمل بالقانون من اليوم التالي لنشره في الجريدة الرسمية، وتستمر اللوائح السابقة فيما لا يتعارض معه حتى صدور اللائحة التنفيذية.

على مستوى السوق، بلغت القيمة المتداولة للعقار في سلطنة عُمان 1.434 مليار ريال عُماني حتى نهاية يونيو 2026، بارتفاع 5.4% عن الفترة نفسها من 2025، وفق المركز الوطني للإحصاء والمعلومات. وتشمل هذه القيمة عقود الرهن (740.2 مليون ريال)، أما عقود البيع وحدها فبلغت 688 مليون ريال بارتفاع 12.2%.

يتناول هذا المقال ما تغيّر فعليًا للمشتري، وما بقي على حاله، ورسوم التسجيل المعمول بها، وعلاقة الملكية المسجلة بتأشيرة المالك والإقامة الاستثمارية.

لماذا صدر قانون جديد للسجل العقاري؟

ظلّ السجل العقاري في عُمان يعمل نحو 28 عامًا بنظام صدر عام 1998. ومن الإشكالات التي تواجه المشتري في السوق معاملات بيع وهبة ورهن تتم خارج السجل الرسمي، أو يُؤجَّل تسجيلها حتى يستوفي المطوّر إجراءاته. وهذا يُضعف حماية الحق تجاه الغير، وقد يفتح باب النزاع حول أسبقية الحق وثبوته.

وبالنسبة للمشتري غير العُماني تزداد أهمية التسجيل، لأن الإقامة المرتبطة بالعقار تشترط سند ملكية مقيدًا باسم طالب التأشيرة. فأي تأخير في التسجيل يؤخّر أيضًا استحقاق تأشيرة المالك.

يتناول القانون الجديد هذه الإشكالية عبر ثلاث آليات:

• جعل التسجيل شرطًا للاحتجاج بالحق تجاه الغير.
• الاعتراف بالسجلات والسندات الإلكترونية بحجية مساوية للورقية.
• إنشاء سجل عقاري مبدئي يتيح القيد قبل اكتمال المشروع.

وتتولى أمانة السجل العقاري بوزارة الإسكان والتخطيط العمراني التسجيل والتوثيق، مع تخصيص سجل عقاري ورقي أو إلكتروني لكل ولاية.

أبرز ما تغيّر قانون السجل العقاري في عُمان

تتركز التغييرات العملية في أربعة محاور: التسجيل شرطًا للحجية، والسند الإلكتروني، والسجل المبدئي، والعقوبات.

التسجيل شرط للاحتجاج بالحق تجاه الغير

ينص القانون على أن التصرفات غير المسجلة لا يترتب عليها أثر سوى الالتزام الشخصي بين أطرافها. ومعنى ذلك عمليًا أن عقد البيع غير المسجل يلزم البائع والمشتري فقط، ولا يحمي المشتري إذا تصرف البائع في العقار نفسه لطرف ثالث سجّل تصرفه أولًا.

حجية السند الإلكتروني

للسجلات والمحررات الإلكترونية الحجية القانونية نفسها المقررة للمحررات الورقية. ويفيد ذلك المستثمر المقيم خارج عُمان، إذ يمكنه الاعتماد على سند إلكتروني معتمد دون الحاجة إلى استلام نسخة ورقية. أما الأثر الفعلي على مدة المعاملات وتكلفتها فيتوقف على اللائحة التنفيذية والمنصات الرقمية التي تعتمدها الوزارة.

السجل العقاري المبدئي للبيع على الخارطة

ينص القانون على سجل عقاري مبدئي يُقيَّد فيه بالإجراءات نفسها المتبعة في السجل العقاري، وبالأثر القانوني ذاته. والغاية المتوقعة منه توثيق حق المشتري قبل اكتمال المشروع، بما يحدّ من مخاطر بيع الوحدة نفسها لأكثر من مشترٍ. أما آلية الانتقال من القيد المبدئي إلى القيد النهائي عند التسليم فلم تتضح بعد، وتنتظر صدور اللائحة التنفيذية.

العقوبات والغرامات

ما لم يتغيّر: أين يحق للأجنبي التملك؟

لم يُعدِّل قانون السجل العقاري القواعدَ المنظمة لتملك غير العُمانيين، إذ ينص على جواز التسجيل باسمهم «وفقًا للقوانين المنظمة لذلك». وتبقى القواعد النافذة كما يلي:

القاعدة العامة: يقتصر تملك غير العُمانيين على المجمعات السياحية المتكاملة والأماكن المرخَّص فيها بالتملك مثل المدن المستقبلية و مبادرة المدن المتكاملة صروح.

استثناء المستثمر من الفئة الأولى: يحق لحامل بطاقة الإقامة الاستثمارية من الفئة الأولى تملك عقار واحد للاستعمال السكني أو التجاري أو الصناعي خارج الأماكن المرخَّصة، ما لم يكن في منطقة محظورة (القرار الوزاري 58/2022).

محافظة مسندم: يقتصر حق غير العُمانيين في مجمعاتها السياحية على حق الانتفاع بالوحدات المبنية لمدة أقصاها 99 عامًا (القرار الوزاري 109/2022).

مواطنو دول مجلس التعاون: يخضعون لنظام تملك مستقل أوسع نطاقًا، خارج نطاق هذا المقال.

وتُحال التفاصيل التنفيذية إلى اللائحة التنفيذية والقرارات الوزارية اللاحقة، ويستمر العمل باللوائح السابقة فيما لا يتعارض مع القانون الجديد. لذلك تُقرأ شروط التأشيرة والإقامة والرسوم دائمًا وفق اللوائح النافذة وقت المعاملة.

رسوم التسجيل العقاري في عُمان وفق القرار 570/2025

يبلغ رسم تسجيل عقد البيع المعتاد 3% من قيمة العقار، وفق لائحة القيم والرسوم والأثمان الصادرة عن وزارة الإسكان والتخطيط العمراني بالقرار الوزاري 570/2025 بتاريخ 19 يناير 2025.

مثال عملي: عقار قيمته 200,000 ريال عُماني يُباع لمشترٍ ليس من أقارب الدرجة الأولى، فيبلغ رسم تسجيله 6,000 ريال (3%)، يُضاف إليها 10 ريالات لاستخراج السند. ولو نُقل العقار نفسه إلى شركة يملك المالك 50% منها أو أكثر، لبلغ الرسم 2,000 ريال (1%). وإذا مُوِّل الشراء برهن قيمته 150,000 ريال، يُضاف رسم رهن قدره 750 ريالًا (0.5%).

الإقامة المرتبطة بالعقار: تأشيرة المالك والإقامة الاستثمارية

يتيح تملّك العقار في عُمان مسارين للإقامة: تأشيرة مالك وحدة سكنية برسم 50 ريالًا وصلاحية سنتين، والإقامة الاستثمارية لمن تبلغ قيمة وحداته 250,000 ريال فأكثر.

شروط تأشيرة مالك وحدة سكنية

تُمنح التأشيرة للأجنبي الذي يملك وحدة مبنية في أحد المجمعات السياحية المتكاملة، ورسمها 50 ريالًا عُمانيًا، وتتجدد ما دام العقار باسم الأجنبي.

المستندات المطلوبة:

• صورة من سند الملكية المقيد باسم طالب التأشيرة.
• رسالة من مطوّر المشروع معتمدة من وزارة التراث والسياحة تثبت الشراء داخل المجمع (ترد في صفحة الجوازات بالاسم السابق «وزارة السياحة»).
• صورة جواز سفر سارٍ لمدة لا تقل عن ستة أشهر، وصورتان شخصيتان بمقاس 4×6 سم.
• وإذا كان المالك شخصًا اعتباريًا (شركة)، فقد أجازت الضوابط السابقة منح التأشيرة لشخصين طبيعيين يمثلانه. وهذا البند غير مذكور في صفحة الجوازات الحالية، لذا يُنصح بالتحقق منه مباشرة.

نقطة عملية: أساس تجديد التأشيرة هو استمرار الملكية. فعند بيع العقار يزول أساس التجديد، ويلزم المالك تسوية وضعه وفق قانون إقامة الأجانب. لذا يُستحسن مراجعة الجوازات قبل إتمام البيع لمعرفة المهلة المطبّقة.

مقارنة بين نظام 1998 وقانون 2026

أبرز الفروق بين النظامين ثلاثة: الاعتراف الصريح بالسند الإلكتروني، والسجل المبدئي، والعقوبات المحددة بمبالغ.

المخاطر والنقاط المعلّقة على اللائحة التنفيذية

ما زالت لائحة القانون التنفيذية لم تصدر حتى تاريخ هذا المقال، وهذا يترك أربع نقاط ينبغي أن يأخذها المشتري بالحسبان:

تفاصيل السجل المبدئي غير محسومة: لا يُعرف بعد متى يُلزَم المطوّر بالقيد المبدئي، ولا كيف يُحوَّل إلى قيد نهائي. لذا يُستحسن أن ينص عقد الشراء على الخارطة صراحةً على التزام المطوّر بالقيد.

الإقامة تابعة للملكية: تأشيرة المالك تشترط وحدة مبنية وسندًا مقيدًا، فشراء وحدة على الخارطة لا يمنح التأشيرة فورًا، وبيع الوحدة يُنهي أساس تجديدها.

مؤشرات سوق متباينة: ارتفعت قيمة عقود البيع 12.2% حتى نهاية يونيو 2026، لكن عدد سندات الملكية الصادرة انخفض 8% إلى نحو 101,700 سند، وانخفضت السندات الصادرة لمواطني دول مجلس التعاون 22.4% إلى 541 سندًا.

الرسوم قابلة للتعديل: النسب الواردة هنا من القرار 570/2025، وقد تتأثر بما يصدر من قرارات تنفيذية للقانون الجديد.

أسئلة شائعة حول قانون السجل العقاري في عُمان

هل صدر قانون جديد للسجل العقاري في عُمان عام 2026؟

نعم، صدر بالمرسوم السلطاني 56/2026 في 13 مايو 2026، وألغى نظام السجل العقاري الصادر بالمرسوم 2/98.

متى يبدأ العمل بالقانون الجديد؟

من اليوم التالي لنشره في الجريدة الرسمية، وتستمر اللوائح السابقة فيما لا يتعارض معه حتى صدور اللائحة التنفيذية.

ما أثر عدم تسجيل عقد البيع في السجل العقاري؟

لا يُحتج به تجاه الغير، ويبقى التزامًا شخصيًا بين أطرافه فقط.

هل للسند الإلكتروني حجية السند الورقي نفسها؟

نعم، نص القانون على أن للسجلات والمحررات الإلكترونية الحجية المقررة للمحررات الورقية.

ما السجل العقاري المبدئي؟

سجل يُقيَّد فيه بإجراءات السجل العقاري نفسها، ويُتوقع أن يستخدم في توثيق حقوق المشترين على الخارطة قبل اكتمال المشروع، وتنتظر تفاصيله اللائحة التنفيذية.

كم تبلغ رسوم تسجيل بيع العقار في عُمان؟

3% من قيمة العقار للبيع من الغير، وفق القرار 570/2025. وتنخفض إلى 1% عند النقل إلى شركة يملك المالك 50% منها أو أكثر، وإلى 0.5% للبيع من المصرف الإسلامي إلى المشتري.

كم رسم هبة العقار بين الأب وابنه؟

20 ريالًا عُمانيًا، لأن الهبة بين أقارب الدرجة الأولى تخضع لرسم ثابت.

ما عقوبة تقديم بيانات غير صحيحة للسجل العقاري؟

السجن من 6 أشهر إلى 3 سنوات، وغرامة من 1,000 إلى 30,000 ريال عُماني. أما التهرب من الرسوم فغرامته ضعف الرسوم غير المؤداة.

من يستحق تأشيرة مالك وحدة سكنية؟

الأجنبي الذي يملك وحدة مبنية في مجمع سياحي متكامل، بسند ملكية مقيد باسمه ورسالة معتمدة من المطوّر. صلاحيتها سنتان قابلتان للتجديد، ورسمها 50 ريالًا.

هل وسّع القانون الجديد مناطق تملك الأجانب؟

لا، إذ أحال تسجيل أملاك غير العُمانيين إلى القوانين المنظمة له دون تغيير.

هل يمكن للأجنبي تملك عقار خارج المجمعات السياحية المتكاملة؟

في حالات محدودة، منها حامل الإقامة الاستثمارية من الفئة الأولى، إذ يحق له تملك عقار واحد خارج الأماكن المرخَّصة ما لم يكن في منطقة محظورة.

الخاتمة

يجعل قانون السجل العقاري في عُمان 2026 التسجيلَ اللحظةَ التي يصبح فيها حق المشتري نافذًا تجاه الغير، ويعترف بالسند الإلكتروني، ويؤسس لسجل مبدئي تنتظر تفاصيله اللائحة التنفيذية. في المقابل، بقيت قواعد تملك غير العُمانيين ورسوم التسجيل وشروط الإقامة على حالها.

وبالنسبة للمستثمر المقيم خارج عُمان، تبدأ المراجعة العملية قبل أي شراء بأربعة أسئلة:

• هل المشروع ضمن الأماكن المرخَّص لغير العُمانيين التملك فيها؟
• هل القيد متاح الآن، وهل هو مبدئي أم نهائي؟
• ما التكلفة الكاملة للرسوم (3% للبيع، ورسم الرهن إن وُجد)؟
• أي مسار إقامة يتيحه العقار: تأشيرة المالك أم الإقامة الاستثمارية؟

يمكن الاطلاع على صفحة المشروعات في مدونة سُكنى العقارية لمقارنة المشروعات الواقعة ضمن المجمعات السياحية المتكاملة، مع التحقق من وضع كل مشروع لدى وزارة الإسكان والتخطيط العمراني قبل التعاقد.

المصادر

• نص المرسوم السلطاني 56/2026 بإصدار قانون السجل العقاري – بوابة قانون
• خبر صدور المرسوم 56/2026 – موقع أثير
• أحكام قانون السجل العقاري والعقوبات – جريدة عُمان
• القرار الوزاري 570/2025 – لائحة القيم والرسوم والأثمان
• القرار الوزاري 58/2022 – مزايا المستثمر غير العُماني
• القرار الوزاري 109/2022 – التملك في المجمعات السياحية المتكاملة
• تأشيرة مالك وحدة سكنية – شرطة عُمان السلطانية
• ارتفاع القيمة المتداولة للعقار 5.4% حتى يونيو 2026 – جريدة عُمان نقلًا عن المركز الوطني للإحصاء والمعلومات
• منصة استثمر في عُمان – وزارة التجارة والصناعة وترويج الاستثمار

هذا المقال للمعلومات العامة، ولا يُغني عن الاستشارة القانونية المتخصصة قبل أي قرار شراء.