العائد الإيجاري في مسقط للمستثمر الأجنبي: الأرقام والتكاليف

يبدأ حساب العائد الإيجاري في مسقط من ثلاث نقاط: الإطار القانوني للتملك والتأجير، ومستوى الإيجارات في كل منطقة، والتكاليف الرسمية التي تُقتطع من الإيجار. ويعتمد المقال على بيانات جهات رسمية وتقارير متخصصة يُشار إلى طبيعتها في كل موضع.

إذا كنت تقارن بين مسقط وأسواق خليجية أخرى، فالأقسام التالية تضع أمامك الأرقام التي تحتاجها قبل أن تحسب العائد بنفسك.

نظرة سريعة

• يتملك الأجنبي بالكامل في المجمعات السياحية المتكاملة بمسقط، ومنها الموج  وتلال مسقط وخليج مسقط.
• إيجار شقة الغرفتين في الموج: 710 ريالات شهريًا في الربع الأول من 2026.
• لا توجد نسب عائد رسمية. تقديرات جهات خاصة: 5.2% إلى 7.0% عائدًا إجماليًا في المجمعات الرئيسية.
• رسم تسجيل عقد الإيجار في بلدية مسقط 3% من إجمالي قيمة العقد.
• ضريبة دخل الأفراد: 5% من 1 يناير 2028 على من يتجاوز دخله 42,000 ريال سنويًا، وتشمل دخل التأجير.
• مؤشر أسعار الشقق في السلطنة: +17.2% سنويًا في الربع الثاني من 2026 (المركز الوطني للإحصاء والمعلومات).

أين يحق للأجنبي التملك والتأجير في مسقط؟

المجمعات السياحية المتكاملة

تتيح المجمعات السياحية المتكاملة لغير العمانيين تملك الوحدات بنسبة 100% لأغراض سكنية وتجارية، استنادًا إلى المرسوم السلطاني 12/2006. ومن أبرز هذه المجمعات في مسقط: الموج، وتلال مسقط، وخليج مسقط. ويلتزم مشتري الأرض داخلها بالبناء خلال 4 سنوات، مع إمكانية التمديد عبر وزارة الإسكان والتخطيط العمراني.

مدينة السلطان هيثم وأحياء صروح

أكدت وزارة الإسكان والتخطيط العمراني في 28 يونيو 2026 أن تملك الأجانب لم يُفتح في جميع مناطق السلطنة، وأنه يقتصر على مواقع محددة، منها: المجمعات السياحية المتكاملة، ومدينة السلطان هيثم، ومدينة الثريا، والجبل العالي، والأحياء السكنية المتكاملة «صروح»، وفق غلف نيوز.

تقع مدينة السلطان هيثم في ولاية السيب بمحافظة مسقط، وتضم 19 حيًا سكنيًا متكاملًا.

وتضم مبادرة «صروح» 18 مشروعًا لأحياء سكنية متكاملة في المحافظات بأكثر من 9,950 وحدة، منها في مسقط حي العهد بولاية العامرات (965 وحدة)، وايضا حي اللبان منطقة حلبان بولاية نخل في محافظة جنوب الباطنة. ولا تتوفر بيانات إيجار أو عائد منشورة لهذه المدن والأحياء حتى الآن، لذا يُستحسن التحقق من أهلية التملك لكل مشروع ووحدة لدى الوزارة قبل الشراء.

وفي 18 مايو 2026 دخل قانون السجل العقاري الصادر بالمرسوم 56/2026 حيز التنفيذ. يجعل القانون سند الملكية الدليل الوحيد المقبول على الملكية، ويسمح بالتسجيل باسم غير العمانيين وفق القوانين المنظمة لتملكهم.

كم تبلغ الإيجارات والعائد الإيجاري في مسقط؟

الإيجارات حسب المنطقة في 2026

بلغ إيجار شقة الغرفتين في الموج 710 ريالات شهريًا في الربع الأول من 2026، وفق  oerlive. 

وفي الربع الثاني من 2026 سجل متوسط إيجار الشقق في الموج 664 ريالًا، والفيلا من 4 غرف 1,700 ريال. ورقم 664 متوسط لجميع أحجام الشقق، فلا يُقارن مباشرة برقم شقق الغرفتين. ويبلغ إيجار شقة الغرفتين في الموج (710) أكثر من ضعف نظيرتها في القرم (350). ويخضع تملك الأجنبي في هذه الأحياء للشروط السابقة.

تقديرات العائد الإجمالي وحدودها

تقدّر جهة خاصة، نقل تقديراتها موقع أو إي آر لايف في سبتمبر 2026، العائد الإجمالي بـ 7.0% في خليج مسقط، و6.2% في تلال مسقط، و5.2% في الموج. وتقدّر الجهة نفسها أن العائد الصافي يقل عن الإجمالي بنحو 1.5 إلى 2.5 نقطة مئوية في المجتمعات التي تغلب عليها الشقق. هذه تقديرات غير رسمية لم تُنشر منهجيتها، لذا تصلح للمقارنة الأولية فقط.

وفي المقابل، ارتفع مؤشر أسعار الشقق في السلطنة 17.2% سنويًا في الربع الثاني من 2026. ولأن العائد يساوي الإيجار السنوي مقسومًا على سعر الشراء، يحتاج المشتري الجديد إلى إيجار أعلى ليحقق النسبة نفسها.

التكاليف التي تخفض العائد الإيجاري في مسقط

رسوم تسجيل عقد الإيجار في مسقط

تحسب بلدية مسقط رسم تسجيل عقد الإيجار بمعادلة: الإيجار الشهري × مدة العقد × 3%. وإذا لم يُسجَّل العقد وتُسدَّد الرسوم خلال شهر من بدايته، تُفرض غرامة تساوي ثلاثة أضعاف الرسم. وبناءً على المعادلة، يبلغ الرسم على عقد سنوي لشقة غرفتين في الموج بإيجار 710 ريالات شهريًا نحو 255.6 ريال عماني. ويتحمل المؤجر الرسم أصلًا وفق القرار 20/2016، ما لم يُتفق على أن يتولى المستأجر التسجيل.

رسوم الخدمات وقيود زيادة الإيجار

لا توجد أرقام رسمية موحدة لرسوم الخدمات في المجمعات السياحية، والتقدير المتاح وارد في الجدول أعلاه. وعلى جانب الإيرادات، تنص المادة 6 من المرسوم السلطاني 6/89 على عدم زيادة الإيجار قبل انتهاء العقد إلا بالاتفاق. وتجيز المادةُ الزيادةَ بعد 3 سنوات متصلة من الإيجار، بحد أقصى 7%، وفق شرح مكتب الهاشمي للمحاماة. هذا القيد يحدّ من سرعة نمو الدخل مع المستأجر نفسه.

ضريبة الدخل على الإيجار في عمان من 2028

صدر قانون ضريبة دخل الأفراد بالمرسوم السلطاني 56/2025، ويبدأ تطبيقه في 1 يناير 2028، ودخل التأجير من الدخول الخاضعة له. ويخضع غير المقيم للضريبة على الدخل المحقق في عمان، مع السماح بخصم مصاريف التأجير وترحيل خسائره 5 سنوات. أما تفاصيل الخصم فتُحال إلى اللائحة التنفيذية.

مخاطر يجب حسابها قبل الشراء

ارتفاع الأسعار: زيادة مؤشر الشقق 17.2% تتطلب إيجارًا أعلى للعائد نفسه.

قيد زيادة الإيجار: 7% حدًا أقصى بعد 3 سنوات متصلة.

ضريبة الدخل: 5% على دخل التأجير من 1 يناير 2028.

الخاتمة

تُظهر البيانات المتاحة أن العائد الإيجاري في مسقط للمستثمر الأجنبي يتحدد بعاملين قبل الإيجار نفسه: نوع الملكية المتاحة له، والتكاليف التي تُقتطع من الدخل. الإيجارات في المجمعات السياحية أعلى من الأحياء التقليدية، لكن ارتفاع الأسعار والرسوم وضريبة 2028 تجعل العائد الصافي أقل من الأرقام المتداولة. لذا يحتاج المستثمر إلى حساب العائد لكل وحدة على حدة، بسعرها الفعلي وإيجارها المتوقع ورسومها. وللاطلاع على المشروعات المتاحة للأجانب في مسقط وبياناتها، يمكنك زيارة صفحة المشروعات على مدونة سكنى العقارية.

الأسئلة الشائعة

هل يستطيع الأجنبي شراء عقار في مسقط وتأجيره؟

نعم، داخل المجمعات السياحية المتكاملة مثل الموج وتلال مسقط وخليج مسقط، حيث يُسمح بالتملك بنسبة 100%. أما الشقق خارج المجمعات فيُسمح بتأجيرها بعد 4 سنوات من التملك، وفق القرار 357/2020.

كم يبلغ العائد الإيجاري في مسقط؟

لا توجد نسبة رسمية منشورة. تقديرات جهة خاصة في سبتمبر 2026 تضع العائد الإجمالي بين 5.2% في الموج و7.0% في خليج مسقط، ويقل العائد الصافي عنه بنحو 1.5 إلى 2.5 نقطة مئوية.

ما الفرق بين العائد الإيجاري الإجمالي والصافي؟

العائد الإجمالي هو الإيجار السنوي مقسومًا على سعر الشراء قبل طرح أي تكاليف. أما الصافي فيطرح الرسوم والتكاليف، وتقدّر جهة خاصة أنه يقل عن الإجمالي بنحو 1.5 إلى 2.5 نقطة مئوية في المجتمعات التي تغلب عليها الشقق.

كم يبلغ إيجار شقة غرفتين في الموج؟

710 ريالات عمانية شهريًا في الربع الأول من 2026، وفق سافيلز.

ما رسوم تسجيل عقد الإيجار في مسقط؟

3% من إجمالي قيمة العقد (الإيجار الشهري × مدة العقد). وتُفرض غرامة بثلاثة أضعاف الرسم إذا تأخر التسجيل أكثر من شهر.

هل يدفع المستثمر غير المقيم ضريبة على الإيجار في عمان؟

ابتداءً من 1 يناير 2028، يخضع دخل التأجير المحقق في عمان لضريبة دخل الأفراد بنسبة 5%، ويشمل ذلك غير المقيم. ويُرجع في تفاصيل حد الإعفاء والخصومات إلى اللائحة التنفيذية واتفاقيات منع الازدواج الضريبي.

هل يحصل مالك العقار الأجنبي على إقامة في عمان؟

يتيح القرار 87/2026 إقامة لمالكي الوحدات السكنية وأقاربهم من الدرجة الأولى ما دامت الملكية قائمة. كما تُمنح الإقامة الذهبية لمدة 10 سنوات لمن يستثمر 200,000 ريال أو أكثر، ومن مساراتها شراء عقار.

المصادر

• بلدية مسقط — رسوم تسجيل عقد إيجار جديد
• جهاز الضرائب — إصدار قانون ضريبة دخل الأفراد
• المرسوم السلطاني 6/89
• التميمي وشركاه — تملك الأجانب للعقار في عمان (مايو 2025)
• ترورز آند هاملينز — قانون السجل العقاري (يوليو 2026)
• إرنست ويونغ — ضريبة دخل الأفراد في عمان (يوليو 2025)
• مكتب الهاشمي للمحاماة — زيادة الإيجار
• أو إي آر لايف — تقرير سافيلز للربع الأول 2026
• عمان أوبزرفر — تقرير سافيلز للربع الثاني 2026
• أو إي آر لايف — تقديرات العائد (سبتمبر 2026)
• تايمز أوف عمان — مؤشر أسعار العقار للربع الثاني 2026
• مسقط ديلي — القرار 87/2026
• غلف نيوز — الإقامة الذهبية